이 기사는 2019년 09월 02일 08:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

KTB투자증권이 서울 영등포구에 위치한 우리은행 당산역지점 건물 개발 프로젝트파이낸싱(PF)을 주선했다. IBK캐피탈과 오릭스캐피탈코리아 등이 대주로 이름을 올렸고 푸른파트너스자산운용이 만든 펀드도 자금을 보탰다. 하나자산신탁과 중해건설은 신탁사와 시공사로 사업에 참여한다.

◇캐피탈사·증권사·운용사 등 PF 참여

시행사 제이엔지파트너스는 이달 말 '서울 영등포구 당산동5가 11-32번지'에 소재한 부동산에 대해 매매계약을 매매계약을 체결하고 이번주에 잔금 납입을 마쳤다. 거래 상대방은 영안양행과 매매금액은 233억2230만원이다.

제이엔지파트너스는 대리금융기관인 KTB투자증권을 통해 초기 PF 자금을 조달했다. 대주단으로부터 총 410억원을 조달했다. 대출은 선순위 320억원, 후순위 90억원으로 구성했다.

우선 공동 1순위 대주로는 자산유동화 특수목적법인(SPC)이 이름을 올렸다. 하이투자증권은 자산유동화 주관과 업무수탁, 자산관리자를 맡았다. 이 법인은 100억원을 대출해줬다. 하이투자증권은 대출채권 매입확약을 했고 자금보충 의무가 있다.

IBK캐피탈과 오릭스캐피탈도 공동 1순위 대주다. 2곳은 각각 100억원, 40억원을 대출했다. NH투자증권과 삼성증권도 공동 1순위 대주인데, 신탁업자의 지위에서 등장했다. 푸른파트너스자산운용이 만든 '푸른 시그니처 전문투자형 사모투자신탁'과 '푸른 시그니처 전문투자형 사모투자신탁제2호'의 신탁업자다. 대출액은 각각 40억원씩이다.

후순위인 2순위 대주는 또다른 자산유동화 SPC가 이름을 올렸다. SK증권은 자산유동화 과정에서 주관사, 업무수탁 및 자산관리자를 맡았다. SK증권은 사모사채 인수확약을 했다. 법률자문은 법무법인 유준이 했다.

△단위: 백만원

◇중해건설·하나자산신탁 사업 참여

제이엔지파트너스 등 개발에 참여하는 측은 사업 부지에서 '당산동 오피스텔 및 근린생활시설 신축사업'을 할 예정이다. 대지면적은 1131㎡, 연면적은 6704㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 67.05%, 598.19%다. 인허가 과정에서 변동 가능성이 있지만 오피스텔 290실 및 근린생활시설을 만들 예정이다.

시공사로는 중해건설이 참여한다. 중해건설은 2001년 설립된 중소건설사로 강삼규 대표가 최대주주다. 작년 매출은 704억원, 영업이익은 185억원으로 전년보다 성장했다. 중해건설은 앞으로 22개월간 공사를 진행할 예정이다. 도급 공사비는 113억5750만원을 받는다.

또 이번 사업은 관리형토지신탁으로 진행하며 하나자산신탁이 참여한다. 신탁계약일은 30개월이다. 신탁보수는 총 13억원이다. 우선 8차례에 걸쳐 각각 1억3000만원씩 받은 후 마지막 차에 2억6000만원을 수령한다. 만약 시공사의 부도 등의 사유로 공사를 계속할 수 없어 신탁사의 책임으로 시공사를 재선정하거나 사업비의 조달 등 사업진행을 하게 되는 경우 신탁사는 전체 매출액 기준의 2%를 추가보수로 수취한다.

할인분양에 관한 사항도 정했다. 9개월이 된 시점에 분양률이 50%에 미달하면 5% 내에서 가격을 깎는다. 12개월이 됐는데 분양률이 60%에 미달하면 10% 내에서 할인한다. 15개월에 70%를 밑돌면 15% 내에서 가격을 낮춘다. 할인분양과 분양촉진책으로 인해 이미 분양된 미입주세대의 입주지연이 예상되는 경우에 추가적인 조치도 취하기로 정했다.