이 기사는 2019년 11월 08일 16:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

조용했던 국내 부동산 신탁시장이 최근 격변기를 맞이하고 있다. 인수합병(M&A)으로 최대주주가 바뀌는 사례가 빈번하다. 3곳이 신규 인가를 받으면서 지각변동이 예고되고 있다. 신규 업체들은 야심차게 부동산신탁시장 문을 두드리고 있지만 향후 전망은 불투명하다. 기존 부동산신탁사들의 '텃세'를 이겨내는 것이 관건으로 지목된다.

서울 테헤란로 본사에서 만난 이국형 한국투자부동산신탁 대표(사진)는 "업계의 막내이고 도전자인 것이 오히려 기회라고 생각한다"고 했다. 그는 기존 업체들이 쌓은 '난공불락'의 성을 뚫기 위해 차별화된 전략을 구상하고 있었다.

◇"개발에서 관리로 패러다임 전환, 신규 상품으로 판 흔들 것"

인터뷰 초반 이 대표는 갑자기 자리에서 일어난 후 책상에서 A4용지 한 장을 가져와 건넸다. 종이에는 부동산신탁 시장의 변화와 예상에 관한 내용이 깔끔하게 정리돼 있었다. 1991년 최초의 부동산신탁사인 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 출범한 후 1999년까지를 출범기로, 2000년~2009년을 정체기로 분류했다. 글로벌금융위기 후 부동산 정체기를 지나 호황을 맞이했던 2010년~2019년은 성장기로 봤다. 그 후 2020년부터 2029년까지는 '변화·혁신기'로 규정했다.

이 대표는 "최근 10년간 풍부한 유동성과 저금리 기조로 인해 국내 부동산 개발시장이 호황이었다"며 "하지만 지방은 수요가 부족해 최근 미분양이 6만호에 근접하고 있고, 수도권은 택지공급이 줄고 있다"고 말했다. 이어 "재개발과 재건축도 규제에 막혀 지지부진한 상황이라 앞으로 개발시장은 쉽지 않을 것"이라고 진단했다.

그러면서 그는 우리나라가 이미 고령사회에 접어들었고 올해부터 인구가 자연감소한다는 점을 지적했다. 또 가계부채와 소득 양극화가 심화되고 있다는 것도 부동산시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 봤다. 이런 여건 때문에 부동산 개발시장은 과거와 같은 호황은 오기 힘들다는 분석이다. 기존의 부동산의 가치를 높일 수 있는 유지·관리·보수와 부동산 자산관리 시장의 확대가 진행될 것으로 전망했다.

이 대표는 "기존 부동산신탁사들이 구축한 시장에서는 그들이 견고한 우위를 점하고 있어 신규업체들은 진입하기가 어렵다"고 말했다. 이어 "현재는 릴레이 달리기로 따지면 바통터치를 하는 것처럼 변화하는 시기로 볼 수 있다"며 "이때 기회를 포착해 새로운 상품을 만들어 판을 흔들 수밖에 없다"고 설명했다.

◇"다양한 주주 구성, 차별화된 경쟁력 바탕"

한국투자부동산신탁은 신규인가 추진 당시 △2030 재산증식신탁 △후분양 지원 신탁 △1보유 1주거이전 갑종관리신탁 △소규모 차입형토지신탁(미니개발 신탁) △100세 신탁(노후 갑종관리신탁) 등의 새로운 상품 출시 계획을 밝혔다. 이 대표는 기존의 사업계획을 구체화하는 단계라고 설명했다.

한국투자부동산신탁은 경쟁사에서 생각하지 못하는 창의적인 상품 개발에도 주력하고 있다. 이 과정에서 다양한 주주 구성이 큰 도움이 되고 있다. 기존 부동산신탁사는 물론 다른 신규 업체들과는 달리 한국투자부동산신탁의 주주로는 여러 기업이 참여했다. 우선 한국투자금융지주가 지분 59.9%를 보유해 최대주주다. 이 외에 현대해상(9.9%), 우리은행(9.9%), 카카오페이(9.9%), 미디어윌(9.9%), 피노텍(0.5%)이 주주로 참여했다.

이 대표는 "주주들이 모여서 각자 서로의 영역과 부동산신탁을 연결시킬 방안을 논의한다"며 "황당할 정도의 얘기도 나오지만 이것이 창의성의 핵심이고 다른 경쟁사들이 따라오기 힘든 부분"이라고 말했다. 이어 "기존의 부동산신탁사에서 몸담은 사람들에게서는 이런 창의적인 생각이 떠오르기 힘든데 그간 하던 일의 테두리에서만 생각하는 경향이 있기 때문"이라고 설명했다.

그는 기존 부동산신탁사들이 B2B 시장 위주로 사업을 영위하고 있고 이 때문에 다른 금융업과 비교해 IT 혁신이 부족한 상태로 봤다. 그러면서 B2B 시장에 머물러 있는 부동산신탁 시장을 B2C로 확장할 것이란 포부를 밝혔다. 주주인 카카오페이와 부동산앱 '다방'을 운영하는 미디어윌, 핀테크기업 피노텍과 함께 개인 소비자들을 위한 서비스를 제공하겠다는 계획이다.

◇여러 업계 인재 적극 수혈, 성과에 확실한 보상

한국투자부동산신탁은 설립 초기에 공격적인 인력 영입으로 눈길을 끌었다. 임원 7명, 직원 68명 총 75명의 임직원으로 출범했다. 대신자산신탁과 신영부동산신탁보다 많은 수준이다. 초기 임직원은 한국투자금융그룹 내 공모로 13명을 뽑았고, 경력공채와 신입공채로 각각 35명, 20명을 충원했다.

이 대표는 임직원의 구성도 경쟁사와 비교해 창의적일 수 있는 배경이라고 말했다. 기존에 부동산신탁업을 한 임직원은 37% 정도다. 부동산신탁업계에 첫발을 들여놓은 직원들이 더 많다. 건설업 22%, 증권업 22%, 기타 19% 등 다양한 업계의 인재들이 모였다. 이들이 가진 경험과 네트워크가 큰 힘이 되고 있다.

한국부동산신탁의 임직원 보상은 업계 최고 수준이다. 이 대표는 "김남구 한국투자금융그룹 부회장의 소신이 반영된 결과"라고 설명했다. 김 부회장은 신입을 비롯한 모든 직원의 면접에 전부 참여할 정도로 인재영입에 열의를 보였다. 금융업은 임직원의 역량에 따라 성과가 크게 차이 나기 때문에 인재가 제일이라는 원칙을 갖고 있기 때문이다.

이 대표는 "임직원을 채용하는 과정에서 기존의 부동산신탁사와 신경전을 하고 싶지 않아 스카우트로 온 사람이 한 명도 없다"며 "전부 경력공채에 지원해서 왔다"고 밝혔다. 이어 "인재들은 자연히 좋은 회사로 모이기 때문에 앞으로 한국투자부동산신탁을 잘 키워 인재들을 더 데려오고 싶다"고 말했다.