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한남3구역, 사업성이 금융비용 결정한다 [건설사 주택부문 경쟁력 점검]은행권, 크레딧·사업성 종합판단 금리산정…현대·GS·대림, 정비사업 능력 충분

신민규 기자공개 2019-11-22 13:12:00

[편집자주]

국내주택 부문에서 1군 시공사간 우열을 가리긴 힘든 일이다. 최고 수준의 신인도와 시공능력을 바탕으로 압도적인 외형을 자랑하고 있어서다. 대규모 정비사업의 시공사를 주택부문 경쟁력보다는 '제공 옵션'을 저울질해 판단하게 되는 이유이기도 하다. 하지만 최근 몇년새 대형 건설사간에는 주택부문 실적에 균열이 생겼다. 수주 보릿고개를 지나면서 본업 실적에서도 차이가 벌어지기 시작했다. 거대한 연결 자회사에 가려 보이지 않았던 건설사의 개별기준 경쟁력을 짚어봤다.

이 기사는 2019년 11월 21일 14:58 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대규모 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 수반하는 도시정비사업은 금융비용도 화두가 된다. 일반적으로 시공사의 신용등급이 영향을 미치지만 한남3구역과 같은 알짜 부지에는 은행권 PF업계도 사업성을 고려해 금리를 낮게 산정하고 있다. 일반 사업장보다 금융비용 격차가 더 줄어들 가능성이 있는 셈이다. 3개 건설사는 신용등급이 다르지만 개별기준으로 볼 때 신용도에 영향을 미치는 부채비율이 모두 건전하게 나타났다. 실제 주택 경쟁력은 당장의 금융비용보다 사업지를 랜드마크로 등극시킬 수 있는 상품성 여부가 좌우할 것으로 점쳐진다.

한남3구역 재개발 사업은 조합이 시행사 역할을 하는 만큼 사업비 조달을 위한 PF 대출을 수반하게 된다. 어떤 시공사가 참여하는지에 따라 금융권이 제공하는 대출금리의 차이가 발생하기 마련이다. 금융권은 시공사의 신용등급은 물론 사업성을 종합적으로 따져 대출 금리를 산정하고 있다.

시장에선 한남3구역이 일반적인 사업장과 달리 알짜 부지에 위치하고 있다는 점에서 실제 금융비용 격차는 미미할 것으로 내다봤다. 일반적인 사업장은 신용등급이 AA-인 현대건설과 대림산업이 GS건설(A)보다 다소 유리한 금리를 산정받고 있다. 반면 알짜 부지의 경우 사업 리스크가 적은 데다가 대규모 PF 조달이 자취를 감춘 상황이라 은행권에서도 대출금리를 낮춰 경쟁할 여지가 있다.

증권사 PF 관계자는 "최근 사업장을 보면 현대건설이 3.4% 안팎 수준의 금리를 제공받고 GS건설이 3% 중후반으로 차이가 난다"면서도 "다만 한남3구역과 같은 부지는 사업성 자체가 다르기 때문에 은행권이 제공하는 금리 격차가 더 좁혀질 수 있다"고 설명했다.

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실제 3사간 신용등급의 차이는 정비사업 진행에는 지장이 없을 정도로 우량한 편이다. 신용등급 트리거로 작용하는 부채비율도 개별기준으로 따지면 모두 200% 미만으로 건전하게 나타났다. 연결기준으로 볼 때 분모가 되는 자기자본 규모가 각 사마다 달라서 큰 편차가 생겼을 뿐 수주전에 결격 사유가 될 요소는 아닌 셈이다.

개별기준으로 부채비율이 가장 낮은 곳은 대림산업으로 올해 3분기 기준 87%로 나타났다. 현대건설이 105%로 뒤를 이었고 GS건설이 190%로 집계됐다. 건설업계 수준을 감안하면 실제 부채비율을 우려할만한 건설사는 없는 셈이다.

세 건설사는 최근 2년새 부채비율이 모두 감소했다. 대림산업의 경우 2017년 129% 수준에서 지난해 97%까지 부채비율을 관리했다. 올해 3분기 87%까지 내려왔다. 현대건설도 지난해 112%에서 올해 105%까지 부채비율을 내렸다. GS건설은 부채비율 관리 속도가 가팔랐다. 지난 2017년만 해도 279%였지만 지난해 194%로 줄였고 올해 190%까지 내려왔다.

금융비용의 미세한 격차는 향후 상품성에서 좌우될 전망이다. 공사비와 분양가의 변동폭이 적은 상황에서 시공사가 사업장을 랜드마크 지역으로 올려놓을 수 있는지가 실제 경쟁력이 될 것이란 설명이다. 시공사의 브랜드 가치 등을 종합적으로 고려할 때 입주후 주택가격을 끌어올릴 수 있는 곳이 최종 판단기준이 될 것이라는 관측이다.

시장 관계자는 "신용등급은 건설사 중에서는 사실상 모두 우량한 편으로 금융비용에 따른 조합 부담금을 산정하는 방식보다는 입주후 랜드마크로 사업지를 올려놓을 수 있는 건설사가 주택부문 경쟁력을 입증하게 된다"고 설명했다.
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