이 기사는 2019년 12월 02일 17:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 인천 임대형 물류센터에 대규모 투자를 진행한다. 준공 전 미리 건물을 사고 이후 소유권을 넘겨받는 선매입 형태다. 부동산시장에서 물류센터의 가치가 갈수록 높아지고 있는 점을 고려한 투자로 보인다.

2일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 인천 항동 7가에 있는 TJ물류센터 매입을 위해 리츠 설립과정을 밟고 있다. 매도인은 부동산펀드인 '스마일게이트델포이전문투자형사모부동산투자신탁1호'이며 총 사업비는 2522억원이다.

코람코자산신탁은 이 가운데 에쿼티(equity)로 1008억원, 론(loan)을 통해 1495억원을 조달할 예정이다. 나머지 20억원가량은 임대보증금으로 충당한다.

해당 물류센터는 2만6000평, 지상 7층 규모로 지어지며 지상 5층까지가 물류창고로 쓰이게 된다. 한양산업개발이 시공을 맡아 지난 9월 착공했다. 선매입 방식인 만큼 완공 예정시점인 내년 12월 즈음 매매가 마무리될 것으로 보인다.

코람코자산신탁은 이 밖에 자회사인 코람코자산운용을 통해서도 물류센터를 여럿 운용하고 있다. 2017년 인천TJ물류센터, 2018년 경산 CJ물류센터와 독일 하노버 아마존 물류센터, 2019년 경기 이천 엘포유 물류센터와 김포 고촌읍 소재 물류센터 등을 각각 매입해 운용 중이다.

코람코자산신탁 관계자는 "특히 인천 서부권역은 대규모 물류단지 외 임대형 물류센터 공급이 제한적인 상황"이라며 "이번에 투자하는 물류센터의 임차 수요가 상당할 것"이라고 말했다.

실제 전자상거래 시장이 나날이 커지면서 업계에서는 물류센터 개발 바람이 거세지고 있다. 물건의 판매와 결제가 온라인상에서 이뤄지면 제품을 보관하고 발송하는 물류센터의 수요도 증가할 수밖에 없기 때문이다. 최근 들어 대형 유통업체들이 새벽배송 및 야간배송 확대에 앞을 다투고 있는 만큼 이런 흐름은 앞으로 더욱 강화될 전망이다.

외국 기관투자자들도 국내 물류센터의 잠재력을 주목하고 있다. 세계 3대 PEF(사모펀드)운용사로 꼽히는 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 작년 인천시와 손잡고 인천 석남동 SK인천석유화학용지에 총 사업비 3000억원을 들여 도시형 물류센터를 짓기로 했다.

또 다른 3대 PEF운용사인 블랙스톤 역시 국내 물류센터에 꾸준히 투자 중이다. 지난 4월 경인아라뱃길 인천터미널에 위치한 물류센터를 약 1300억원에 인수했고 2016~2017년에도 미래에셋자산운용 등과 손잡고 경기도 안성, 용인, 이천 등에 자리한 물류센터를 사들였다.

부동산업계 한 관계자는 "운용사들 사이에서는 물류센터를 선매입해 대형 유통사들을 임차인으로 끌어오기 위한 사업 경쟁에 갈수록 불이 붙을 것"이라며 "지금은 국내 리츠 시장이 오피스와 리테일을 축으로 형성돼 있지만 점차 물류센터 리츠 비중이 늘어날 것으로 본다"고 말했다.

현재 전국에 있는 물류센터의 면적은 1200만 평 정도로 추산된다. 전자상거래 규모가 10억 달러(약 1조2천억원) 늘 때마다 평균적으로 11만6000㎡(3만5090평)의 물류센터가 필요하다고 분석되는 만큼 물류센터 투자가치는 지속적으로 오를 것으로 짐작된다. 한국인터넷진흥원(KISA)에 따르면 국내 전자상거래 규모는 2018년 111조원, 2019년 133조원, 2020년 159조원으로 추정돼 매년 20% 안팎의 성장률을 이어가고 있다.

물류창고의 임대료를 보면 서울에 가까울수록, 고속도로 나들목 인근에 위치할수록 높다. 물류 창고 수요가 가장 높은 서울 및 김포는 임대료가 4만원, 인천 권역은 3만원, 경기도 광주 권역은 2만8000원 이상의 임대료를 유지 중인 것으로 분석됐다.