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[부동산신탁사 경영분석]NCR 급감한 대한토지신탁, 부채비율 200% 근접지방 중심 차입형 토지신탁 여파

이명관 기자공개 2019-12-12 10:19:19

이 기사는 2019년 12월 11일 16:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 재무건전성 악화 조짐을 보이고 있다. 신탁사의 대표적인 재무건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)의 하락세가 뚜렷하다. 2017년까지만 하더라도 1000%를 상회하며 안정적인 수준을 나타냈지만, 작년 700% 중반대까지 떨어졌다. 올해엔 700%선 아래로 한층 더 낮아졌다.

대한토지신탁의 지난 9월말 기준 NCR은 694%이다. NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성을 파악할 수 있는 대표적인 지표다. 수치가 높을수록 긍정적으로 해석한다. 금융사로 분류되는 부동산신탁사 역시 NCR을 산정한다. 금융당국에서 내건 최소비율은 150%이다.


대한토지신탁의 NCR 수치는 금융당국에서 권고하는 최소비율보다 4.6배 가량 높다. 긍정적으로 해석할 수 있는 셈이다. 다만 최근 추세를 보면 긍정적으로만 보기 어렵다. 대한토지신탁의 NCR 추이를 보면 하락세가 뚜렷하기 때문이다.

1997년 대한주택보증이 100%출자해 설립한 대한토지신탁은 2001년 구조조정 과정에서 매물로 나왔다. 이때 군인공제회가 180억원에 매입했다. 이후 꾸준히 사세를 확장해나갔고, NCR도 높아졌다. 특히 2011년 이후 눈에 띄게 수치가 증가했다. 2011년 519%였던 NCR은 이듬해인 2012년 1000%를 돌파했다. 이후로도 이 같은 증가세를 이어졌다. 2015년엔 3769%를 기록하며 설립이래 최고치를 기록했다.

하지만 이후 곧바로 내리막을 걸었다. 2015년 정점을 찍은 이후 2016년 1806%를 기록하며 절반가까이 수치가 떨어졌다. 이후로도 이 같은 하락세는 계속됐다. 2017년 1129%로 나아졌고, 작년엔 1000%아래로 떨어졌다. 작년 NCR은 739%이다. 올해엔 700%선 마저 지키지 못했다.

NCR이 감소한 것은 위험자산으로 분류되는 신탁계정대여금이 늘어났기 때문이다. 신탁계정대여금은 건전성분류자산에 포함된다. 차입형 신탁사업의 분양률과 연동되기 때문이다. 분양률에 따라 해당 사업장에 투입된 자금을 회수하지 못할 가능성도 있다. 이 때문에 신탁계정대여금은 영업용순자본을 산출할 때 차감한다.

대한토지신탁의 9월말 기준 신탁계정대여금은 7958억원이다. 작년말 6537억원과 비교하면 21% 가량 늘어났다. 금액으로 보면 1420억원에 해당된다. 주목할 점은 2016년 1396억원과 비교하면 3년 사이 무려 6500억원이나 급증했다는 점이다.

신탁계정대여금 증가로 NCR이 증가한 가운데 부채비율도 크게 상승했다. 부채비율 증가는 차입금 증가때문이다. 9월말 기준 대한토지신탁의 총차입금은 9월말 기준 4761억원이다. 작년말 대비 21.4% 불어난 액수다. 이에 부채비율은 198.9%까지 올랐다. 전년말 대비 26.43%포인트 상승한 수치다.

NCR 하락과 부채비율 상승 등은 차입형 토지신탁 때문이란 해석이다. 신탁계정대여금 증가와 차입금 증가는 차입형 토지신탁의 확대로 설명 가능하다. 차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받은 후 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 이렇다 보니 차입형 토지신탁을 확대할수록 외부 차입과 본계정인 신탁계정대여금 항목이 증가할 수밖에 없다.

자금조달을 직접 책임지다 보니 그만큼 리스크가 크다. 물론 그만큼 다른 신탁상품과 달리 보수가 높게 책정된다. 대한토지신탁은 '하이리스크 하이리턴(고위험 고수익)' 사업인 차입형 토지신탁을 통해 몸집을 불려온 대표적인 신탁사다.

신용평가사 관계자는 "대한토지신탁의 경우 지방에서 추진 중인 차입형 토지신탁 사업장의 부실화로 위험자산 비중이 늘고 있다"며 "재무건정성 악화 요인으로 꼽힌다"고 말했다. 대한토지신탁의 사업장의 상당수가 부동산경기가 침체 중인 경북(탁계정대 총액비중, 13.4%)과, 경남(10.3%), 안성(13.5%), 충남(14.8%), 충북(3.5%) 등의 지역에 소재해 있다.

대한토지신탁 관계자는 "차입형 사업장이 지방에 몰려있는 탓에 어려움을 겪고 있다"며 "NCR과 부채비율 등 건전성 지표에 이 같은 상황이 반영된 것"이라고 말했다. 이어 "작년까지 차입형 사업을 많이 했지만, 올해부터는 거의 하지 않고 도시정비사업과 책임준공형 신탁사업을 위주로 하고 있다"고 덧붙였다.
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