이 기사는 2019년 12월 13일 16:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

신생 디벨로퍼인 ㈜지티아이디가 평택에서 지식산업센터 개발에 나섰다. 데뷔작인 이번 지식산업센터 개발엔 메리츠종금증권과 NH투자증권이 자금을 지원했다. ㈜지티아이디가 평택을 사업지로 삼은 것은 최근 정부와 대기업의 투자, 도시개발 등 대형 호재들이 이어지면서 시장의 주목을 받고 있는 지역이기 때문이다.

◇'평택·고덕 에스타 프라임' 개발 금융지원 메리츠·NH증권

13일 부동산업계에 따르면 ㈜지티아이디가 최근 지식산업센터인 '평택·고덕 에스타 프라임' 개발을 위해 700억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)을 조성했다. PF는 트렌치A 540억원, 트렌치B 80억원, 트렌치C 80억원 등으로 구성됐다.

대주단은 대형 증권사로 이뤄졌다. 가장 많은 자금지원에 나선 곳은 메리츠종금증권이다. 트렌치A 540억원을 홀로 책임졌다. NH투자증권도 금융지원에 나섰는데, 트렌치B 80억원을 댔다. 나머지 트렌치C 80억원은 전자단기사채를 발행해 마련했다.

'평택·고덕 에스타 프라임'은 경기도 평택시 서정동 9151-1번지 일원 지원시설 용지에 자리할 예정이다. 2개동으로 건립되는 지식산업센터 중 타워1은 고덕국제화계획 도시지원시설 15-1블록에 연면적 4만7282㎡, 지하 1층~지상 10층 규모다. 타워2는 17-1-1블록에 연면적 3만813.30㎡, 지하 1층~지상 10층 규모다. 시공은 이수건설이 맡았다.

이번 개발사업의 주체인 ㈜지티아이디는 신생 디벨로퍼이다. ㈜지티아이디는 지난 4월 설립된 곳으로 하병규 대표가 이끌고 있다. 본사는 경기도 수원에 자리하고 있다.

◇도시개발·대기업 투자 등 호재 주목

디벨로퍼는 흔히 시행사라 불린다. 디벨로퍼는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 의미한다. 이들 디벨로퍼의 필수조건은 '땅'이다. 개발을 통해 이익을 내고, 이를 활용해 새로이 개발부지를 확보하는 선순환이 이뤄져야 지속 성장이 가능하다.

이번 지식산업센터 개발이 ㈜지티아이디의 첫 작품인 만큼 이번 프로젝트 성패에 따라 지속 성장 가능 여부가 판가름 날 것으로 보인다. 이를 감안 ㈜지티아이디도 사업지 선정에 심혈을 기울였던 것으로 알려졌다. 그렇게 낙점한 곳이 평택이다.

평택은 최근 시장의 이목을 끌고 있는 지역이다. 우선 대규모 도시개발이 추진 중이다. 고덕국신도시 개발이 그것이다. 총 사업비 8조1600억원이 투입되는 대형 프로젝트로 2008년 첫 삽을 떴다. 3단계에 걸쳐 진행 중인 도시개발 사업으로 오는 2025년 마무리될 예정이다. 예상 총 수용가구는 5만9149가구에 이른다.

대기업의 대규모 투자가 예정돼 있다. 삼성그룹이 37조6000억원을 투자해 지난 2015년 5월 착공에 들어갔던 평택 반도체공장(평택 1라인)은 지난해 완공돼 본격 가동에 들어갔다. 또 LG전자도 향후 평택지역에 60조원 가량을 지속적으로 투자할 예정인 것으로 전해진다.

이렇게 대기업의 투자가 이어지면서 평택은 향후 4차산업의 중심이 될 전망이다. 실제 평택산업지구는 자율주행차, 드론산업 등 신성장 4차산업 기반의 글로벌 지식산업단지로 육성될 예정이다. 이 과정에서 100여개 이상의 업체가 지식산업단지로 이전할 것으로 점쳐진다.

◇첫 작품 지식산업센터 선택 이유

통상 디벨로퍼라고 하면 주택개발을 떠올리기 마련이다. 이름값 있는 대형 디벨로퍼인 ㈜신영과 MDM 등을 보면 주택개발을 기반으로 성장해온 업체다.

디벨로퍼들의 눈길이 주택개발로 집중된 것은 선분양제도와 무관치 않다. 통상 선분양제도를 통해 아파트 공급이 이뤄지는데, 이때 디벨로퍼는 사업비 조달 부담이 덜하다. 초기에 토지매입 과정에서 자체적으로 자금을 조달한다. 착공 이후엔 입주자들이 내는 계약금과 중도금, 잔금을 받아 사업비를 충당한다.

㈜지티아이디가 주택이 아닌 지식산업센터를 선택한 것은 최근 부동산 시황과 맞닿아 있다. 최근 주택시장은 침체기다. 서울을 중심으로 몇몇 수도권 지역은 여전히 활황기 못지않은 모습을 보이고 있지만, 일부 지역에 국한돼 있다. 예외적인 곳을 제외하면 대부분 미분양으로 고생하는 시행사들이 많다.

거기다 최근 정부가 내놓은 분양가 상향제도 한 몫 한 것으로 풀이된다. 정부는 부동산 경기가 과열 조짐을 보이자 분양제도에 칼을 댔다. 상한제의 적용 시점은 입주자 모집공고 승인 신청시로 정했다. 선분양제 뿐만 아니라 후분양제도 통제 범위에 포함된 셈이다. 그간 후분양제는 디벨로퍼들에게 분양가 상한제의 돌파구로 여겨져 왔다.

부동산업계 관계자는 "금융비 부담이 큰 후분양제에선 더욱 사업을 벌이기 어려워진 것이나 다름없다"며 "이렇다 보니 ㈜지티아이디도 비주거용 상업 시설 개발을 택한 것 같다"고 말했다.