2020.02.21(금)

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[디벨로퍼 열전]STS개발, 전농동 '성바로오병원' 개발 본격화작년 9월 건축심의 통과 후 1월 착공, 역사적 가치 부각 시킬 예정

이명관 기자공개 2020-01-22 09:19:44

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 01월 21일 07:52 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 STS개발이 서울 전농동에 소재한 카톨릭대학교 성바오로병원 개발에 본격 나선다. 작년 건축인허를 얻은 이후 최근 착공에 돌입했다. 예정대로면 오는 2023년 준공될 예정이다. STS개발은 해당 부지에 오피스텔과 상가 등 종합복합건물로 신축한다는 계획이다.

◇1월 착공 돌입, 성바오로 병원 역사적 가치 부각

STS개발이 1월 착공에 돌입한다. 작년 2월 토집 매입 이후 1년여 만이다. 앞서 STS개발은 카톨릭학원으로부터 성바오로병원이 위치한 전농동 620-56 외 5필지와 건물 2개 매입했다. 거래가는 총 1220억원 선이다.

STS개발은 작년 토지 매입 이후 프로젝트 진행을 위해 서울시로부터 건축심의를 받는데 심혈을 기울였다. 심의는 작년 9월 지적사항을 반영하는 조건으로 통과했다. 지적사항은 건축계획과 구조, 방재, 환경, 조경 등으로 세분화됐다. 이중 건축계획이 눈에 띈다. '성 바오로 병원'의 건축적 가치 및 역사를 공유할 수 있는 적정 공간을 설치하도록 했다.

이번 프로젝트는 성바로오병원이 청량리 본원을 폐쇄하고 은평성모병원으로 통합 이전하면서 시작됐다. 성바오로병원은 그 역사적 가치가 상당하다. 1944년 서울 제기동의 작은 ‘시약소'가 모태인 성바오로병원은 한국전쟁을 거치면서 1957년 현재의 청량리에 터를 잡았다.

성바오로병원은 지난 1978년 5월 국내 최초의 심장전문센터인 한국순환기센터를 설립해 1982년 첫 개심수술을 성공한데 이어 국내 최초로 경흉부 심장 초음파 기기를 도입, 심장 수술 1000례 돌파 등 지난 30여 년 동안 국내 심장질환 치료의 발전에 기여했다.

STS개발은 성바오로병원을 오피스텔과 근린생활시설로 만들 계획이다. 공급하는 오피스텔 규모는 총 486실이다. 해당 부지는 서울 지하철 1호선 청량리역 6번 출구와 바로 인접해 있고, 인근에 서울시립대 등 다수의 대학이 있는 등 젊은 층 수요가 있다. 이를 고려한 사업 추진으로 풀이된다. 예정대로면 오는 2023년 1월에 준공될 예정이다.

△성바오로병원 전경
◇프로젝트 구조는

STS개발은 이번 프로젝트를 관리형토지신탁으로 진행 중이다. 무궁화신탁으로 STS개발이 부동산의 소유권을 가져오던 때 신탁받았다. 앞으로 STS개발이 사업을 위한 인허가 신청 업무를 하되, 인허가 명의를 무궁화신탁의 명의로 할 수 있다. 이 경우 무궁화신탁은 신탁 기간 동안 건축주의 지위를 유지하게 된다.

여신거래약정 위반 등 정해진 사유가 발생하거나, STS개발이 동의한 경우 부동산을 매각할 수도 있다. 대리금융기관인 IBK투자증권이 처분 방법 및 가격을 정해 무궁화신탁에게 처분을 요청할 수 있다. 무궁화신탁은 수의계약 방식에 의해 제3자에게 소유권을 넘길 수 있고, 공개매각을 할 수도 있다.

IBK투자증권이 이번 개발 프로젝트의 금융 지원을 맡은 곳이다. 작년 STS개발은 대주단과 총 1270억원 한도의 대출약정을 맺었다. 이때 자산유동화 방식이 활용됐는데, IBK투자증권이 대리금융기관으로 나서서 해당 과정을 주관했다. 삼성증권은 대출채권 매입확약을 맺고, 자금보충 의무를 져 신용위험과 차환발행 위험을 통제하기로 했다.

시공은 현대엔지니어링이 맡았다. 특히 현대엔지니어링은 대주단에도 이름을 올렸다. 480억원 규모의 대출을 했고, 부동산의 2순위 우선수익자에 이름을 올렸다. 우선수익한도금액은 624억원이다.

STS개발은 2004년 설립된 부동산 디벨로퍼이다. 수장은 김현석 대표이다. 김 대표는 2016년까지는 지분 49%를 보유하고 있었는데 2017년부터 지분 100%를 모두 소유한 단일 최대주주로 올라섰다.

STS개발은 설립 후 지금까지 매출이 2000억원을 넘은 적이 단 한번도 없는 소규모 디벨로퍼다. 1500억원을 상회하는 호성적을 거둔 것은 10여년도 훌쩍 지난 2006년 1556억원과 2008년 1571억원 두 차례 뿐이다. 최근 성적표는 좋지 않다. 2014년과 2016년에는 130억원이 넘는 당기순손실을 기록할 정도로 수익성 지표도 악화됐다. 그나마 최근 평균 매출 1000억원, 영업이익 150억원대를 기록하며 회복세를 보이고 있다.

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