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'물류센터' 투자 각광, 부동산운용사 '너도나도' 수도권 신선물류 수요 폭발, 오피스·리테일 수익률 상회…공모 임박

신민규 기자공개 2020-01-29 09:23:37

이 기사는 2020년 01월 28일 13:52 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

수도권 물류센터 투자 붐이 새해부터 강하게 일고 있다. 대규모 물류부지 공급은 제한적인 반면 국내기업들의 수요는 폭발적으로 늘어난 영향이 컸다. 부동산 펀드 뿐만 아니라 올해는 리츠에서도 개인투자자가 공모에 투자할 수 있는 상품이 등장할지 주목된다.

28일 관련 업계에 따르면 케이리츠투자운용은 최근 안성일죽 물류센터(2개동)를 부동산펀드 형태로 매입할 예정이다. 여주 대신물류센터(7개동)의 매입을 추진하고 있다. 켄달스퀘어자산운용은 보유 물류센터 자산을 묶어 공모리츠로 상장하는 방안을 검토하고 있다.

케이리츠투자운용은 국내 최대규모의 리츠(KR1호) 설립을 비롯해 국내 첫 개발리츠(KR2호), 민간임대주택리츠(KR7호) 등의 업력을 쌓아온 곳이다. 물류전문기업인 지산그룹과의 거래를 통해 딜을 잇따라 성사시켜 포트폴리오 다변화에 성공했다.

켄달스퀘어자산운용은 물류업계에선 대부 격으로 통한다. 글로벌 물류기업 출신들로 이뤄진 켄달스퀘어 로지스틱스 프로퍼티스(Kendall Square Logistics Properties)가 세운 자산운용사다. 글로벌 물류기업으로 손꼽혔던 프롤로지스(Prologis)에서 경험을 쌓은 인력이 주축을 이루고 있다. 프롤로지스와 AMB프로퍼티가 인수합병되면서 키맨들이 따로 나와 회사를 차렸고 당시 국내 '물류투자 1세대'로 불리우는 인력들이 다수 포함됐다. 켄달스퀘어가 공모리츠를 상장시키면 국내에선 물류센터에 대한 투자기회가 처음으로 생기는 셈이다.

지난해의 경우 KB부동산신탁이 저온 물류창고인 안성 홈플러스를 마스터리스 구조로 매입했다. 퍼시픽투자운용이 2018년에 신세계푸트 평택센터를 사들였고 이지스자산운용이 2017년 용인시 양지복합물류센터를 매입했다.

물류센터 투자 인기는 어제 오늘 일이 아니다. 해외에선 부동산 투자 1순위로 물류센터를 꼽을 정도다. 국내에서도 오피스나 리테일 투자 수익률을 웃돌기 시작하면서 인기몰이를 이어가고 있다.

수도권의 경우 대규모 물류부지를 공급할 수 있는 곳이 제한적인 상황도 한몫하고 있다. 이미 물류 허브지역에 대규모 창고가 들어서 있어 개발 인허가를 승인받기 어렵다. 이에 반해 국내기업들의 수요는 치솟고 있어 수급불균형이 가속화됐다.

특히 최근 인기를 끌고 있는 신선식품 물류센터는 향후에도 자산가격이 지속적으로 증가할 전망이다. 콜드체인 물류는 신선도 확보와 더불어 빠른 새벽배송을 위해 소비지 초근접 지역의 지역거점 물류센터 확보가 관건으로 꼽힌다. 마켓컬리, 신세계, 쿠팡 등 주요 신선 이커머스 업체들이 도심근접지역 내에서 대형 저온물류센터 확보경쟁을 벌이는 것도 같은 맥락이다. 상온(Dry) 물류창고 대비 냉장 및 냉동 물류센터 공급이 부족하다보니 자연히 임대료와 거래가격이 높아지는 셈이다.

시장에선 전통적인 실물투자 대상인 오피스는 공실 우려로 비중이 약화되는 반면 수익률이 양호한 물류 부동산은 연기금, 기관투자가 등의 각광을 받을 것으로 내다봤다. 지난해 정부가 리츠 활성화 정책을 내세우면서 리츠를 통한 물류 부동산 수요도 확대될 여지가 커지고 있다.

경기도 안성, 용인, 이천 일대 상온(Dry) 물류창고 거래 평균단가는 3.3㎡당 330만~650만원 수준을 보인 것으로 나타났다. 저온(Cold) 물류창고의 최근 거래단가는 3.3㎡당 340만~1300만원을 상회했다.

시장 관계자는 "효율적인 물류수요 대응을 위해 통합형 허브물류센터가 구축되고 있고 물류센터 경쟁력이 임대차에 영향을 미치고 있다"고 설명했다.
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