2020.04.03(금)

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[20 Times Square EOD]사태 장기화…해결 방법 '안갯속'치유기간 넘었지만 디폴트 처리 어려워

조세훈 기자공개 2020-02-14 12:00:59

이 기사는 2020년 02월 13일 11:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미국 뉴욕 부동산 '20 타임스스퀘어(Times Square)'에 대한 투자의 기한이익상실(EOD·Events of Default) 이슈가 장기화되고 있다. 하지만 뚜렷한 해결방법이 없어 국내 투자자들이 난감한 상황에 빠졌다. EOD 문제가 발생한 지 5개월이 지나면서 국내 금융사의 디폴트 선언이 가능해졌지만, 대출을 주식으로 전환하는 출자전환을 할 경우 자가 치유를 해야하는 부담이 있다. 리파이낸싱(재융자)이 되길 기다리거나 대출채권 매각으로 투자금을 일부 회수하는 방안이 거론되고 있다.

13일 투자은행(IB)업계에 따르면 뉴욕 맨해튼 20타임스스퀘어 개발 사업에 돈을 빌려준 프랑스계 나타시스은행이 국내 금융사에 EOD를 알려온 지 5개월이 지났지만 문제가 해결될 기미를 보이고 있지 않다. 사업 시행사인 메이필드 디벨롭먼트가 토지와 건물을 대상으로 리파이낸싱 작업에 착수했지만 공실 문제가 해결되지 않아 진척이 없는 상태다.

20타임스스퀘어는 뉴욕 타임스스퀘어 중심에 지하 2층, 지상 42층 규모의 초대형 호텔과 리테일 건물을 짓는 프로젝트다. 나티시스은행은 사업 초기 시행사인 메이필드에 공사대금 13억3000만달러(1조5600억원)를 대여했다. 나타시스은행은 해당 대출 채권을 5단계로 나눠 재판매(셀다운)했고, 국내 기관투자자 상당수가 투자했다.

교보생명 등은 토지 선순위 대출채권에 투자했으며 AIP자산운용(360억원)과 이지스자산운용(2200억원)은 비교적 안정적인 선순위 대출에 들어갔다. 반면 하나대체투자자산운용(1700억원)과 인마크자산운용(1300억원)은 위험성이 부각되지만 수익성이 높은 중순위 메자닌 대출에 들어갔다. NH투자증권(1000억원), 롯데손해보험(200억원), 신한캐피탈(100억원)도 중순위 메자닌 중 보다 위험한 쪽에 투자했다.

그러나 20 타임스스퀘어 개발 프로젝트는 호텔 준공 지연과 일부 리테일 공간의 공실이 문제가 되며 EOD가 선언됐다. 당초 2~4층에 대규모 NFL 체험 매장이 장기 임차하기로 했지만, 이 계약이 무산되면서 공실이 장기화되고 있다. EOD 선언으로 투자자들에 대한 이자지급이 중단됐다. 금융사들이 집단 반발하면서 최근 한 차례 지급된 것으로 알려졌지만, 이자 지급이 지속될지는 미지수다.

지난해 10월 EOD 선언 이후 차주가 우선적으로 책임지고 관련 문제를 해결할 수 있도록 30일~90일 정도 치유기간을 부여했다. 이때도 치유회복이 이뤄지지 않으면 디폴트 선언으로 이어지는 게 일반적이다. 이미 기간을 경과했지만 국내 금융사는 뾰족한 해법을 찾지 못한 것으로 알려졌다.

업계에서는 디폴트 선언이 사실상 불가능하다고 보고 있다. 통상적으로 대주단이 디폴트를 선언하면 임차인도 디폴트를 선언한다. 이럴 경우 자산 처분 프로세스를 밟아 투자금을 회수할 수 있으나 이 투자건은 토지권자와 건물권자가 분리돼 있어 자산 매각을 통한 사태 해결이 녹록지 않다. IB업계 관계자는 "임차인이 디폴트를 선언하면 토지 임대차 계약 해지 사유가 발생한다"며 "토지 임대주와 별도 협의로 재계약을 맺어야 하는데 현실적으로 힘들어 디폴트까지 가지는 못할 것"이라고 말했다.

메자닌 투자에 참여한 국내 금융사들이 주식으로 출자 전환하는 방법도 있지만 실효성은 크지 않다. 직접 경영권을 가져와 자기 치유를 하거나 처분을 위한 매수자를 찾아야는 일은 자칫 리스크를 키울 수 있다는 우려도 나온다.

해결 방법은 리파이낸싱이 될 때까지 기다리거나 대출채권을 매각하는 방법이 거론된다. 리파이낸싱은 공실 문제가 해결돼야 가능해 상황에 따라 장기화될 가능성을 배제하기 어렵다. 이번 투자건은 뉴욕 한복판 노른자위 땅에 위치해 있지만, 우량 임차인을 장기 임대로 받아야 하는 과제가 있다. 임차인 조건에 따라 건물 가치가 결정되기 때문이다. 국내 금융사들도 이자 미지급 장기화를 고려해 손실을 반영하고 있다. NH투자증권은 일부 대손충당금을 쌓았으며 신한캐피탈은 부실자산의 감액손실을 반영했다.

리스크 관리를 강화하는 차원에서 대출채권을 매각하는 방안도 있다. 앞선 투자자산을 다른 투자자에게 양도해 일부 투자금을 회수할 수 있다. 그러나 문제 자산으로 분류된 만큼 밀린 이자 뿐 아니라 원금 일부의 손실도 불가피하다.

IB업계 관계자는 "해결책으로 아직 여러 방법이 남아있기 때문에 서두르지 않고 대응할 것으로 보인다"면서도 "이자 미지급이 장기화되면서 '리스크 관리' 측면에서 고민이 깊어질 것"이라고 말했다.
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