이 기사는 2020년 02월 20일 17:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 투자자들의 파생결합증권(DLS) 투자금이 묶인 독일 헤리티지 부동산 개발 사업 매각에 청신호가 켜졌다. 부동산 매각 작업에 미온적이었던 독일 시행사 저먼프로퍼티크룹(GPG)이 매각 권한 대부분을 싱가포르 반자란자산운용에 넘기기로 하면서다. DLS를 판매한 신한금융투자는 기한이익상실(EOD)이라는 최악의 상황을 피하면서 부동산 원매자 확보를 통해 원리금 회수에 속도를 낼 수 있게 됐다.

20일 금융투자업계에 따르면 GPG는 반자란자산운용이 제안한 부동산 매각 관련 포괄적 위임약정(PoA)에 동의했다. 협상 과정에서 GPG가 몇가지 조항 수정을 요청했으나 당초 반자란자산운용이 제안했던 원안이 확정됐다. 양사는 오는 21일 포괄적 위임약정 관련 공식 서류작업을 마치고 부동산 매각 작업에 나설 예정이다.

독일 헤리티지 부동산펀드 DLS는 반자란자산운용의 펀드와 수익률이 연동되는 구조를 취하고 있다. 반자란자산운용 펀드가 특수목적회사(SPC) 발행 전환사채(CB)에 투자하고, SPC를 거친 자금은 독일 GPG의 부동산 개발 사업에 대출 형태로 제공된다. 국내 증권사들이 이 펀드를 기초로 발행한 DLS를 신한금융투자가 특정금전신탁에 편입해 3900억원 규모로 판매했고, 지난해 7월 개발 지연으로 만기연장 사태에 직면했다.

만기 연장 후에도 독일 정부의 개발 인허가가 떨어질 기미가 없어 부동산 매각을 통해서만 원리금을 회수를 할 수 있는 상황이 됐다. 이에 반자란자산운용은 부동산을 관리하는 GPG에 매각 작업을 서두를 것을 지시했으나 GPG는 미온적인 반응을 보였다. 원리금 상환이 가능한 금액은 충분히 확보할 수 있었으나 GPG는 만족스런 수익을 낼 수 없었기 때문으로 풀이된다. 신한금융투자가 주선한 원매자의 제안도 이같은 이유로 거절한 것으로 알려졌다.

결국 반자란자산운용은 지난달말 GPG에 포괄적 위임약정에 동의할 것을 요구하는 강수를 뒀다. 반자란자산운용이 부동산 매각과 관련된 대부분의 권한을 넘겨 받는 게 위임약정 내용의 골자다. GPG가 매각 작업에 적극 나서지 않자 직접 매각을 진두지휘하겠다는 의지를 표한 것이다. 투자자 원리금 회수를 최우선 과제로 상정한 신한금융투자 역시 반자란자산운용의 제안에 찬성했다.

GPG가 협상 마감 시한을 하루 앞두고 반자란자산운용의 제안에 구두로 동의하면서 EOD라는 최악의 상황은 피할 수 있게 됐다. EOD 선언 시엔 법정관리인이 부동산 경매를 진행해 낮은 낙찰가를 받게 될 가능성이 높다. 이땐 투자자에게 돌아가는 원리금이 줄어들게 된다. GPG가 협상 타결 하루만에 입장을 번복하지 않는다면 이같은 우려는 일축될 전망이다.

신한금융투자는 글로벌 네트워크를 총 동원해 독일 부동산 개발 건 원매자를 확보한다는 방침이다. 관련 태스크포스팀(TFT)이 지난해 12월부터 독일 현지를 오가며 원매자 확보에 공을 들이고 있다. 개발 규모가 가장 큰 물권인 베를린 파워플랜트 외에도 17개 물권이 있어 원매자풀을 꾸준히 늘려야 하는 상황이다.

신한금융투자 관계자는 "공문을 받아야 반자란자산운용과 GPG의 협상 타결을 공식화할 수 있지만 컨퍼런스콜을 통해 구두로 위임약정을 확정지었다고 들었다"며 "익일 공식 문서가 도착하면 원매자 확보에 속도를 내 원리금 상환 시일을 최대한 앞당길 것"이라고 말했다.