이 기사는 2020년 03월 30일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

OTD코퍼레이션은 아이디어의 파괴력을 입증한 예비 유니콘(중소벤처기업부 선정)이다. 건물 상업시설을 무엇으로 채워놓느냐에 따라 부동산 가치가 달라진다는 것을 보여줬다. '성수연방'이 대표적이다. 허름한 공장지대가 이젠 한국관광공사가 필수코스로 추천하는 지역명소로 부상했다.

하지만 지금까진 '재주만 부리는 곰'이었다. 핫플레이스로 만드는 비용 부담을 회사가 모두 떠안았다. 부동산 저층부를 장기 임대해 리모델링한 후 소상공인들에게 재임차해 수수료를 받는 수익모델 탓이다. 리모델링비용 감가상각으로 영업이익을 흑자로 만드는데 오래 걸렸다.

이를 단번에 극복하기 위한 시도가 성수동에 1000억원 규모 업무·상업건물을 짓는 '성수프로젝트'다. OTD코퍼레이션이 직접 부동산 지주로 참여해 공간기획 역량을 입힌 건물을 짓고 매각해 시세차익을 남기는 구조다. 준공 후에는 상업시설을 장기 운영해 고정수익도 이어간다.

관건은 지속 가능성인데, 창업주인 손창현(사진) 대표는 성수프로젝트와 같은 빅딜이 매년 한 건씩 나올 것으로 자신했다.

◇데카콘 '위워크'도 동일모델 꿈꿔…성수동에 첫 신사업 '입지 최적'


OTD코퍼레이션과 같은 컨텐츠플랫폼 사업자가 직접 부동산을 매입해 사업을 전개하는 방식은 글로벌 데카콘(기업가치 100억달러 이상) 위워크도 꿈꾸고 있다. 위워크는 공유오피스기업이다. 오피스건물을 장기임대에 다시 수요자에게 재임차한다. 국내에선 패스트파이브가 공유오피스사업을 한다. OTD코퍼레이션은 상업시설을 취급한다는 것이 다르다.

손 대표는 “오피스건물의 경우 누가 쓸지 모르기 때문에 천장과 마감을 통일된 형식으로 해놓는데 우리 입장에선 철거에 리모델링(인테리어)비용까지 지출되는 것으로 재무제표적으로 감가상각 부담이 있어 불리하다”며 “이 같은 문제 때문에 위워크도 우리와 똑같이 부동산을 매입해 사업을 하겠다는 생각을 갖고 있다”고 말했다.

국내에선 최초 사례다. 성수동을 택한 건 업무와 주거, 상업 수요가 모두 갖춰진 얼마 안 되는 지역이기 때문이다. 손 대표는 “성수동은 런던 쇼디치나 뉴욕 브룩클린처럼 떠오르는 권역”이라며 “오피스는 서울을 벗어나면 수요가 없고, 서울도 여의도 시내나 마포, 성수, 판교 정도 밖에 없다. 성수동은 서울숲 중심 주거도 밀집돼 있고, 대림창고와 성수연방 등으로 상업시설도 몰리고 있어 입지가 최적”이라고 말했다.

덕분에 성수프로젝트는 사업규모는 1000억원이지만 900억원을 PF(프로젝트파이낸싱)으로 조달이 가능했다. OTD코퍼레이션과 건설사(요진건설산업) 등이 댄 초기 출자금은 약 100억원에 그친다. PF조달은 본래 자금회수가 확실한 아파트분양사업만 가능하다. 그만큼 이번 프로젝트 사업성이 긍정적으로 평가받고 있다는 의미다. 특히 2020년 2월이 준공 예정일임에도 벌써부터 건물 매입 의사가 빗발치고 있다.

손 대표는 “건물매입을 주로 하는 자산운용사 등이 신축건물 투자는 꺼리는데 공실율에 대한 부담 때문”이라며 “성수프로젝트는 우리가 직접 개발하고 운용(상업시설 장기임대)하는 구조기 때문에 공실율 부담도 적고, 지역 발전가능성이 높아 우월한 운용수익률을 기대할 수 있다”고 말했다. 이어 “이에 건물 매입을 희망하는 투자자들이 많아 지분 선매각을 올 상반기 중에 단행할 것”이라고 덧붙였다.

◇지속 가능성 물음에 “매년 빅딜 나온다”

관건은 성수프로젝트와 같은 빅딜이 계속해서 나올 수 있느냐다. 손 대표는 매년 한 건씩 선보일 것이라고 자신했다. 상업시설에 대한 수요는 업무시설과는 달리 무한하다는 설명이다. 위워크보다 성장 가능성이 높은 점이기도 하다.

손 대표는 “위워크와 같이 오피스만 취급하면 확대에 한계가 있을 수 있다. 지방은 어렵고 서울에서도 수요가 있는 곳이 한정되기 때문”이라며 “반면 상업시설은 지방 도시 한적한 곳을 보더라도 잘되는 식당은 잘된다. 전국에 신사업을 할 수 있는 부지가 많다는 의미”라고 말했다.

가능성은 이미 ‘성수연방’ 사례로 확인됐다. 성수연방이 발화점이 돼 한국산업단지공단(산단공)이 추진 중인 수천억원 규모 지역개발사업에 OTD코퍼레이션이 올해부터 함께 참여하게 됐다. 상업시설 개발을 담당한다.

손 대표는 “앞으로 이런 프로젝트를 1년에 한 건 정도 내놓을 계획인데 트랙레코드가 쌓이면 건수가 급격히 늘어나 J커브가 그려지기 시작할 것”이라며 “지금도 요청받고 있는 건이 많지만 자본과 인적 리소스가 한정돼 있어 1년에 한 건 정도밖에 못하고 있는 것”이라고 말했다.

◇대기업도 힘겨워 하는 진입장벽…'컨텐츠'가 핵심

다음 물음은 진입장벽이다. 성수프로젝트가 성공하면 위워크나 패스트파이브와 같은 경쟁자 뿐 아니라 자본력을 갖춘 대기업까지도 벤치마킹을 통해 시장 진입을 노릴 수 있다. 손 대표는 ‘컨텐츠’라는 강력한 진입장벽이 있어 쉽지 않다고 강조했다.

상업시설은 과거부터 부동산개발 시장에서 가장 난이도가 높은 영역이었다는 설명이다. 업무시설 플랫폼사업자는 건물주와 임대인을 중개해주는 역할만 하면 된다. 반면 상업시설은 건물주와 임대인 외에 유행에 민감한 소비자가 변수로 추가된다. 소비자 마음을 사로잡을 컨텐츠가 경쟁력을 좌우한다.

그런데 이 컨텐츠는 대기업들도 유행을 잘 못 읽어 실패하는 경우가 많다. 이는 OTD코퍼레이션이 각광 받고 있는 이유기도 하다. 국내 3대 대형마트가 전부 푸드코트 공간을 OTD코퍼레이션에 임대해줘 대신 관리하도록 하고 있다. 국내 유명리조트들도 OTD코퍼레이션으로 외주를 늘리고 있다.

손 대표는 “대형마트들이 푸드코트 운영을 모두 OTD코퍼레이션에게 맡긴 건 그만큼 진입장벽이 높다는 의미”라며 “우리를 벤치마킹한 곳들도 많았지만 지금은 모두 철수 했다. 이제는 OTD코퍼레이션에 무언가 특별한 것이 있다고 모든 업계에서 인정하고 있다”고 말했다.

손 대표는 정부로부터 받은 ‘예비 유니콘’이라는 수식어를 유니콘으로 현실화시키는 것이 목표다. 올해 말이나 내년 초 추진 예정인 IPO가 목표 시기다.

더불어 사회적 가치를 지속 확대해 나가는 것도 꿈이다. 성수프로젝트는 준공 후에도 OTD코퍼레이션이 상업시설을 10년 동안 운영한다는 점에서 지역사회 발전까지 염두해 뒀다. 수익과는 상대적으로 거리가 먼 서점(아크앤북)을 건물 전체에 도입하는 등 지역 주민들이 편안히 찾을 수 있게 설계했다.

손 대표는 “단기간 수익도 중요하지만 성공한 모델이 되려면 장기간 사람들이 찾을 수 있는 장소가 돼야 한다”며 “이런 밸런스를 맞추기 위해 노력을 많이 한 것이 성수연방”이라고 말했다. 이어 “특정 지역이 개발되면 수익이 나는 카페만 많이 들어서 거리가 변질되는 악영향이 있는데 우리 같은 사업자들이 많을수록 부작용이 완화될 것”이라고 덧붙였다.