이 기사는 2020년 04월 09일 13:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

나이스신용평가가 부동산신탁사에 대해 부정적인 사업환경에 직면했다고 진단했다. 부동산 경기둔화로 신규수주가 감소한데다, 시공사의 신용도 리스크와 신탁사의 유동성 압박 등 사업위험이 높아진 까닭이다.

신탁사들의 지난해 실적이 전반적으로 전년 대비 저하되고 개발신탁 사업장을 중심으로 분양대금 회수 지연도 현실화되고 있다. 나신평은 각 사업장별 분양률 및 재무안전성을 진단해 신용등급을 일부 조정할 것으로 예상된다.

나신평은 지난 8일 온라인 세미나를 통해 부동산신탁사가 직면한 부정적인 사업환경을 진단하고 신탁사 5곳의 대응 능력을 평가했다.

◇ 차입형 토지신탁 신규 수주 감소

부동산신탁사는 자금부담 발생 유무에 따라 크게 차입형 토지신탁 위주 부동산신탁사와 관리형 신탁사로 구분된다. 나신평은 최근 자금 조달로 인한 재무 유동성 위험 부담이 높아지자 차입형 토지신탁 신규수주가 감소하고, 대신 준공 위험을 부담하는 관리형 토지신탁 비중이 상승하고 있다고 내다봤다.

나신평은 KB부동산신탁(A2+)과 코리아신탁(A3)의 경우 회사 전체 수수료수익 및 수탁원본 대비 차입형 토지신탁 비중이 낮고, 관리형 토지신탁 및 담보신탁 등 비토지신탁 위주로 영업을 하고 있다고 구분했다. 관리형 토지신탁은 사업비 조달책임을 사업주가 직접 부담한다는 점에서 차입형 토지신탁과 차이가 있다. 다만 부동산신탁사가 개발계획의 수립에서부터 공사관리 분양, 임대 등 개발사업의 전 과정을 수행한다는 점에서 시공사의 부실화에 대한 위험을 부담한다.

최근 미준공에 따른 손실을 부동산 신탁사가 보전해주는 의무를 부담하는 책임준공부 관리형 토지신탁 비중이 증가하고 있는데, 이는 신탁회사가 책임준공기한까지 준공하지 못할 경우 대출금융기관에게 손실을 보전해주는 의무를 부담하는 것으로 시공사 부실로 인한 위험 부담이 상대적으로 높다. 나신평은 해당 사업장의 시공사 대부분이 신용도 및 사업안정성이 낮은 건설사로 구성돼 있어 시공사 리스크 관리가 필요하다고 진단했다.

나신평은 한국토지신탁(A2), 대한토지신탁(A2), 코람코자산신탁(A2-)의 경우 차입형 토지신탁 부문 비중이 높다고 분류했다. 2015년 이후 부동산 경기 호황이 이어지면서 산업전반의 차입형 토지신탁 사업 수주가 크게 증가하자 해당 기업의 신규 수주가 큰 폭으로 증가하고, 개별 사업장 사업 규모도 대형화됐다고 분석했다.

차입형 신탁사는 신탁계정대라는 고유계정을 통해 사업장에 공사비를 대출하고 이후 분양대금을 통해 회수한다. 분양률이 저조해 분양대금이 충분히 회수되지 않을 경우 부동산신탁사가 자산건전성 및 유동성 위험을 부담하게 된다. 대신 사업성분석, 시행 및 시공, 분양, 자금조달 및 관리 등 부동산개발 전반에 걸친 관리 능력이 필요한 만큼 수수료율이 높다. PF대출 없이도 신탁사의 고유계정을 통해 사업비를 충당할 수 있어서 공사 기간 중 발생하는 신탁계정대 이자수익까지 수취할 수 있다.

그러나 공사 기간 중 발생하는 시공관련 리스크와 실제 부동산개발 사업의 성과를 좌우하는 분양률에 따라 대손비용과 외부조달 부담이 증가할 가능성이 있다. 개별 사업장 분양률 저하시 공사비에 대한 자금 조달 부담이 상승해 차입금 증가로 인한 신탁사의 재무안전성 하락 위험이 있다고 평가했다.

◇ 부정적 사업환경 직면, 대응능력 모니터링

한국토지신탁 차입형 토지신탁 사업장의 총분양액 및 총 공사비는 각각 15조3000억원, 9조4000억원으로 가장 높고, 대한토지신탁은 총분양액 8조8000억원, 공사비 5조1000억원, 코람코자산신탁은 총분양액 4조원, 공사비 2조3000억원으로 그 뒤를 잇고 있다. 신탁계정대의 규모도 한국토지신탁이 1조257억원, 대한토지신탁은 7348억원, 코람코자산신탁은 4645억원에 달한다.

다만 한국토지신탁과 대한토지신탁의 경우 준공 후 사업장 평균분양률이 80%를 넘지만 코람코자산신탁 준공후 사업장 평균분양률은 70% 미만으로 상대적으로 미흡한 모습을 보이고 있다. 각 회사의 평균 공정률 및 분양률은 한국토지신탁 72.3%, 67.1%, 대한토지신탁 84.9%, 78.7%, 코람코자산신탁 79.1%, 51.4%다.

이에 따라 나신평은 "부동산신탁사가 부정적인 사업환경에 직면하고 있다고 판단하는 만큼 사업특성별 각 부동산신탁사의 대응능력을 모니터링해 추후 신용등급에 반영할 예정"이라고 밝혔다.