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디벨로퍼 신영, 홈플러스 안산점 인수 의사 철회 안산시 조정대상지역 편입, 분양 리스크 등 정책 변수 인식

신민규 기자공개 2020-06-29 14:10:32

이 기사는 2020년 06월 25일 15:43 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 신영이 홈플러스 안산점 인수 계획을 철회했다. 6.17 부동산 대책에 따라 경기도 대부분의 지역이 조정대상지역에 포함된 탓에 분양 리스크가 불거져서다.

25일 관련 업계에 따르면 신영은 홈플러스 안산점 인수를 위해 입찰 서류를 제출했으나 숏리스트 발표 전에 인수 계획을 철회했다. 정부의 부동산 대책에 따라 안산시가 조정대상지역으로 묶인 것이 크게 작용했다. 기존 인허가 리스크에 더해 향후 분양 리스크마저 불거질 경우 사업성이 악화될 수 있다고 판단했다.

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 안산점은 경기도 안산시 상록구 성포동 586에 위치해 이번 규제에 포함됐다.

정부가 발표한 6.17 부동산 대책에 따라 조정대상지역은 기존 44곳에서 69곳으로 늘었다. 조정대상지역으로 지정된 곳은 김포·파주·포천·이천 등 일부 지역을 제외한 경기 전 지역, 강화·옹진을 제외한 인천 전 지역, 대전과 청주(읍·면 지역 제외) 지역이다.

신영은 당초 5000억원 안팎을 거래가격으로 제시했다. 16곳 안팎의 입찰 참여자 가운데 가장 경쟁력있는 가격이었다. 하지만 중도에 의사를 철회하면서 입찰 경쟁도 한풀 꺾이게 됐다.

시장에선 정책 변수 외에 지역사회 반발도 발목을 잡고 있는 것으로 내다봤다. 안산점이 매각되면 대규모 일자리가 일시에 증발하는 점을 두고 지역구와 노조가 크게 우려하고 있다.

매각이 이뤄지더라도 개발 인허가를 거쳐야 하고, 인허가 승인을 받더라도 분양성이 낮아질 수 있어 디벨로퍼 입장에선 사업성이 악화된 측면이 있다. 시장에선 당초 기대치인 5000억원을 하회하는 수준에서 거래가 이뤄질 것으로 점쳤다.

홈플러스 안산점은 오래된 마트를 헐고 주상복합 건물을 짓는 도심내 용도변경(컨버전, conversion) 사례라는 점에서 대형 디벨로퍼들이 크게 관심을 보였다. 입찰에는 엠디엠, 신영을 비롯해 피데스개발, DS네트웍스, 화이트코리아 등 국내 내로라하는 대형 디벨로퍼들이 일제히 제안서를 냈다.

홈플러스는 부동산 매매계약과 함께 인허가 기간중에만 임대차 계약을 체결하는 방식으로 거래구조를 짰다. 인허가 기간까지 홈플러스가 임차 운영하고 인허가가 완료되면 매수인은 안산점을 철거하고 개발 절차를 밟는다.

디벨로퍼가 주목하는 것은 최근 시장에 출회된 매물 가운데 입지가 보장된 대형필지라는 점이다. 안산점은 대형마트 특성상 대형필지로 이뤄져 있고 핵심거점지역에 속해 있어 개발 매력도가 높은 편이다. 대지면적 2만7138㎡(8209평)로 일반상업지역에 속한 정방형 대형필지다. 건축면적 2만312㎡(6143평)에 연면적 6만8876㎡(2만834평)로 기존 용적률은 154% 수준이었다.

향후 가용용적률이 1100%로 개발가치는 충분한 편이다. '2020 안산시 도시기본계획'에 따른 주거기능중심지역으로 개발 인허가 승인도 기대됐다.

시장 관계자는 "숏리스트를 발표한다고 밝힌 지 한참이 지났지만 아무 소식도 듣지 못했다"며 "정책변수와 지역사회 이슈까지 겹쳐 거래가 성사될지 주목된다"고 설명했다.
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