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미래에셋, 브라질 오피스 투자 펀드 분배금 지급중단 국내 첫 브라질부동산 공모펀드, 호샤베라타워 투자…헤알화 가치 하락 '직격탄'

정유현 기자공개 2020-07-02 08:12:19

이 기사는 2020년 06월 30일 11:44 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 브라질 호샤베라 타워에 투자하는 공모 부동산펀드의 이익금 분배를 중단한다. 최근 선순위 대출약정이 변경되면서 7월부터 만기까지 이익금 분배를 하지 않는다. 브라질 헤알화 가치 하락이 가장 큰 영향을 줬다.

30일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 '미래에셋맵스프런티어브라질 월지급식부동산투자신탁1호(분배형)'이 지난 22일 체결된 제3차 선순위대출약정 변경계약에 따라 7월부터 만기까지 배당금 지급을 중단하기로 결정했다. 선순위대출약정 만기는 2021년 3월 22일이다. 6월 지급되는 6500만원(분배율 0.97%)규모 분배금이 마지막 배당금이다.

2012년 설정된 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호(분배형)는 국내 첫 브라질 부동산에 투자하는 공모 펀드로 주목을 받았다. 브라질 상파울로에 있는 랜드마크 빌딩 호샤베라 오피스 타워 매입에 투자했다. 미래에셋자산운용은 공모펀드 800억원을 모았는데 당시 조기에 마감될 정도로 투자자들의 뜨거운 관심을 받았다. 나머지 금액은 미래에셋대우·미래에셋생명과 한국교직원공제회 등이 투자한 사모펀드 2794억원, 담보대출 1774억원을 모아 5368억원을 들여 건물 2동을 샀다.

국내 투자자들에게 해외 부동산 투자의 기회를 제공한다는 의미가 컸던 상품이다. 매월 분배금이 지급되고 만기가 되면 건물을 매각해 이익을 볼 수 있을 것으로 예상됐다. 출발은 좋았지만 브라질 헤알화 가치가 하락하면서 균열이 나기 시작했다.

투자 건물의 가치는 올랐지만 원-헤알화 환율이 빠르게 하락했다. 2018년 미래에셋자산운용이 매각가를 추산했을 때 투자 당시 가치의 절반 정도인 2600억원 수준이었다. 브라질에서 평가한 건물 가치는 투자 시점보다 20% 올랐지만 브라질 헤알화가 급락하면서 원화로 환산한 실제 건물 가치는 반 토막이 났다.

원-헤알화 환율은 2015년 300원대 붕괴이후 좀 처럼 회복을 못하고 있다. 30일 기준 원-헤알화 환율은 221원 대를 기록하고 있다. 투자 시점의 환율이 1헤알화당 640원이었다. 투자 당시 대비 가치가 65% 하락하며 투자자들의 손실도 큰 상황이다. 투자 매력이 높은 자산에 투자했지만 환율이 발목을 잡으며 미래에셋맵스프런티어브라질펀드는 '아픈 손가락'이 됐다. 미래에셋자산운용은 지난 2018년부터 펀드에서 발생되는 보수도 받지 않으며 펀드운용사 차원의 도의적 책임을 지고 있다.

펀드는 환헤지를 하지 않아 환율 변동에 그대로 노출됐다. 환 헤지는 국외 통화를 이용한 거래에서 환율 변동으로 발생할 수 있는 위험을 피하기 위해 환율을 미리 고정해 두는 거래방식이다. 하지만 달러 외 통화를 사용하는 나라에 투자하는 펀드의 경우 환 헤지 비용이 더 크기 때문에 펀드 수익률을 높이기 위해서 환 헤지를 진행하지 않는다.

미래에셋자산운용 관계자는 "특정 국가에 투자한다는 것은 성장성에 대한 기대감, 이에 따른 통화 가치 상승을 예상하기 때문이다"며 "환 헤지 비용 부담이 컸고 통화 가치 상승을 기대했지만 환율이 하락한 점이 아쉬운 대목이다"고 설명했다.

호샤베라 타워는 임대율이 97.8%에 달하는 프라임 오피스 빌딩이다. 코로나19 사태에도 우량한 장기 임차인을 확보한 덕분에 임대료 수입에 영향이 없었다. 입지나 임대현황 등 투자상품으로서의 가치는 브라질 오피스빌딩 시장에서 충분히 인정받고 있다는 게 업계의 평가다. 현재 자산 가치가 2018년 대비 더 상승했을 것으로 예상되지만 헤알화 가치도 떨어진 만큼 자산 가격의 변동이 크지 않을 것으로 예상된다.

분배금 지급이 중단되며 그만큼 만기 때 수익으로 환원될 가능성은 있다. 펀드에 임대료 수익이 들어오는데 배당금을 지급 안하면 자산 가치 하락이 덜하기 때문에 수익률이 개선될 여지는 있다. 미래에셋자산운용 관계자는 "분배금 지급 중단 결정이 수익률 개선을 위한 차원은 아니고 대주단과의 계약 변경에 따른 조치로 세부 계약 사항은 밝힐 수는 없다"며 "이 계약에 따라 7월부터 선순위대출약정 만기일까지 월분배금 지급이 중단된다"고 말했다.
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