이 기사는 2020년 09월 10일 08:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

홈플러스 안산점 매매계약이 성사된지 벌써 두달이 흘렀다. 투입비용을 감안하면 서둘러 개발방안을 수립해야 하지만 새 주인이 된 화이트코리아는 어쩐지 한발짝도 나서지 못하고 있다.

안산점 부지는 개발을 전제로 디벨로퍼에 팔렸다. 매각 안내문에도 나와있듯 1100%에 달하는 가용 용적률이 최대 강점이다. 용적률 154%짜리 지상 6층 건물을 허물고 주상복합시설을 들이는 방안은 모든 디벨로퍼가 매력적으로 느낄 만했다.

개발 매력도는 최근 등장한 용적률 규제로 한순간에 추락할 처지에 놓였다. 안산시가 이달 조례개정안을 통해 상업지역내 주상복합시설을 개발할 경우 용적률을 400%로 제한하겠다고 나선 탓이 크다.

갑작스런 조례안 등장의 정치적 배경을 차치하더라도 이같은 방식은 현실에 맞지 않는다. 개정안대로라면 상업시설을 들이는 데에는 용적률 1100%를 전부 사용할 수 있고 주거시설이 포함되면 400%로 줄어든다. 주거시설로 지으면 개발 수익성이 떨어지게 해놨기 때문에 상업시설 개발을 상대적으로 장려한 꼴이다.

상업지역에 있다고 해서 지금이 상업시설을 늘려야 할 때인가를 생각해볼 필요가 있다. 최근 수도권내 준공에 들어간 상업시설은 임차인을 구하지 못해 전전긍긍하는 경우가 허다하다. 공실 리스크가 갈수록 커지는 판이라 상업시설 개발을 줄이는 규제를 해도 모자랄 지경이라는 얘기가 나온다. 화이트코리아가 상업시설만 1100% 용적률로 짓겠다고 나서도 안산시가 반가워할 일이 전혀 아니라는 얘기다.

규제당국의 조례안이 도시의 미래를 충분히 예상하고 제시한 것인지 의심스럽다. 시장에선 공실이 늘어난 건물을 주거수요로 대체하는 작업이 활발하게 이뤄지고 있다. 지금은 1등 마트라고 해도 언택트(Untact) 문화 속에서 대형마트 경쟁력이 언제까지 지속될지는 누구도 장담하기 힘들다.

관련 업계에선 누구보다 상황을 잘 아는 안산시가 노조와 시민단체를 의식해 조례안을 내놓은 것 아니냐는 인식이 지배적이다. 경기도 8개 시군이 적용중인 사안이라고 쳐도 부지 매각 이후 갑자기 등장한 점은 여전히 석연치 않다.

화이트코리아는 개발 용적률을 높이기 위해 수많은 난관을 거쳐야 하는 상황이다. 안산시와 협상하는 과정에서 상당한 요구조건을 수용해야 조금이나마 용적률을 높여나갈 수 있다. 조례안이 통과된 후에도 개발 불투명성이 여전히 높은 셈이다.

디벨로퍼가 땅따먹기 식으로 용적률 확보 게임을 하게 해서는 바람직한 도시 미래를 그려내기 어렵다. 도심내 공간에 대한 수요가 빠르게 바뀌어가는 상황을 감안해야 한다. 용도지역에 따라 무엇을 얼마나 지어야 한다는 식의 규제는 벗어날 때다. 규제가 이미 도입된 경기도 시군 역시 상업지역 내 새로운 수요를 검토할 필요가 있다.

개발부지에 무엇을 지어야 수요가 따를 지는 디벨로퍼가 잘 안다. 대형마트 부지가 도시의 새로운 수요를 충족하는 방향으로 개발되길 기대한다.