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패스트파이브, 임차료 부담 없앤 신규지점 나온다 광화문점 파격조건 계약, 입주시에만 임차료 지불

이경주 기자공개 2020-09-24 14:43:18

이 기사는 2020년 09월 23일 07:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

패스트파이브가 수익성 개선을 이룰 수 있는 새 수익모델을 가시화시켰다. 공유오피스 최대 사업 리스크는 건물주에게 지불하는 임차료다. 업황 악화로 공유오피스 입주회원이 이탈할 경우 수익은 끊기고 비용(임차료)만 발생하는 구조적 문제가 있다.

패스트파이브는 임차료 부담을 없앤 파격 조건으로 최근 계약을 성사시켰다. 회원이 입주상태일 경우만 건물주에게 임차료를 지불한다. 더불어 사무실 인테리어비용도 건물주와 공동부담하기로 했다.

평균 공실률이 3%에 불과한 패스트파이브의 높은 사업력 덕분이다. 건물주들이 비용부담을 감수하고 패스트파이브와 손잡고 있다.

◇광화문점으로 스타트…후속 계약도 성사직전

기존 공유오피스 사업은 건물을 건물주와 5~10년 장기임대차계약을 맺어 빌리는 것으로 시작한다. 이후 작은 사무실로 나눈 뒤 월 사용료를 받고 사무공간을 전대해 임대수익을 올리는 사업이다. 건물주에게 지불하는 임차료보다 회원사에게 받는 임대료가 많아야 현금이 창출된다. 때문에 공실이 최대 리스크다.

10월 오픈예정인 패스트파이브 서울 광화문점(사진)은 공실에 따른 임차료 부담을 없앤 첫 신규지점이다. 우선 임대차 계약자체가 없다. 대신 위탁운영 계약을 맺는다. 건물을 빌려 관리하는 것이 아닌 그냥 관리자 역할을 한다.

건물주와 수익을 나눠 갖는 구조다. 패스트파이브가 받는 임대료(매출)의 일부를 특정 비율로 건물주에게 지급한다. 공실일 때는 건물주에게 비용을 지불하지 않아도 된다. 기존 사업모델 대비 가장 파격적인 부분이다.

더불어 초기비용인 리모델링비용도 건물주와 절반씩 부담하기로 했다. 리모델링은 공유오피스 경쟁력을 가르는 요인 중 하나다. 고객들은 사무실 외관과 공간효율성을 비교해 공유오피스를 택한다. 때문에 공유오피스 기업들은 각자 노하우로 리모델링을 하는데 비용이 만만치 않다.

기존엔 장기임대차계약 탓에 공유오피스 기업이 리모델링 비용을 전액 부담했다. 때문에 이에 따른 감가상각으로 대다수 업체들이 엉업이익 흑자 실현에 시간이 소요됐다. 광화문점은 감가상각 부담이 절반으로 줄게 된다.

패스트파이브는 향후 계약은 모두 광화문점과 같은 형태로 추진하는 것이 목표다. 이미 한 건 더 진행 중이다. 광화문점보다 더 좋은 조건으로 알려졌다. 이번 달 내로 결과가 나올 예정이다.

우수한 공실률 관리가 비결이다. 패스트파이브는 현재 25개지점을 운영하고 있는데 평균 공실률이 3% 내외다. 패스트파이브 입주 전 공실률은 65% 수준이었다. 광화문점 건물주 등이 비용부담을 감수하고 패스트파이브와 손잡은 배경이다. 공실을 없애는게 우선이라 판단했다.

◇수익성 개선 기대…내년 흑자 목표

덕분에 패스트파이브는 수익성 개선에 탄력이 붙을 전망이다. 패스트파이브는 공실률이 낮아 설립 이후 EBITDA(감가상각 전 영업이익) 기준으론 흑자를 기록해 왔다. 2016년 25억원 매출에 EBITDA 3억원을 기록했다. 지난해 매출은 425억원 EBITDA는 31억원이다. 다만 영업손실은 지속되고 있다.

해당 수치는 일반기업회계기준(K-GAPP)을 적용했을 때다. K-GAPP는 건물주에게 지불하는 임차료를 영업비용으로 계상한다. 즉 EBITDA가 흑자라는 의미는 임대료수익이 임차료보다 크다는 의미다.

패스트파이브는 IPO를 위해 지난해 회계연도부터 의무사항인 한국채택 국제회계기준(K-IFRS)을 택했다. 이 탓에 일부 수치변동이 있다. K-IFRS는 장기임대차계약 맺은 건물(운용리스)들에 대해서도 감가상각을 하도록 하고 있다. 건물주에게 지불하는 임차료는 영업비용이 아닌 영업외비용으로 계상해 당기순이익에 영향을 준다.

때문에 K-IFRS 기준 지난해 EBITDA는 237억원으로 높아진 반면 영업손실은 평소보다 악화된 49억원이 됐다. 당기순손실은 598억원이다. 임차료 영향과 더불어 상환전환우선주(RCPS)로 인한 파생상품평가손실이 378억원 발생한 탓이다.

광화문점과 같은 계약이 늘어나면 영업이익(운용리스 감가상각 감소)과 당기순이익(임차료 감소) 두 수치 모두에 긍정적이다. 내부적으론 K-IFRS 기준으로 내년 영업이익 흑자를 달성하는 것이 목표다. 다만 임차료 영향을 보여주는 당기순이익 개선까지 동반되는지도 지켜봐야 한다.
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