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[부동산 운용사 열전]한토신과 한지붕 5년차 코레이트운용, 시너지는 '글쎄'②부동산펀드 설정액 '제자리'…꾸준한 딜 추진, 기대감은 여전

김수정 기자공개 2020-10-05 13:05:49

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 09월 29일 10:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 코레이트자산운용을 인수한 건 부동산 관련 사업에서 자산운용사와 시너지를 내기 위한 것이다. 운용사는 신탁사의 차입형신탁 사업에 투입되는 대규모 자금을 펀드를 조성해 제공함으로써 대주 역할을 한다. 또 신탁사의 사업 선별 능력을 빌려 부동산 딜 확보에 있어 더 큰 역량을 발휘할 수 있다.

다만 양사가 한 지붕 아래 결속된 지 5년차인 지금까지 이렇다 할 시너지 효과가 가시화하고 있지는 않다. 코레이트자산운용 부동산 펀드 설정액은 수년째 제자리 걸음을 하고 있다. 대규모 투자 경험도 아직 부족하다.

◇부동산 펀드 설정 '속속', 규모는 미미

코레이트자산운용은 부동산 펀드뿐 아니라 다양한 특별자산 펀드와 주식·채권 등 전통자산 펀드를 운용하고 있다. 이미 강점을 보유한 부실채권(NPL) 펀드에 힘을 쏟으면서 동시에 NPL펀드에 쏠린 무게중심을 부동산으로 배분하려는 시도가 엿보인다. 한국토지신탁 자회사가 된 이후 부동산 펀드 시장에서는 코레이트자산운용이 은근히 기대를 모으는 분위기다.

올 상반기 말 기준 코레이트자산운용 임직원은 총 63명이다. 회사 내에서 운용 실무를 맡는 조직으로는 부동산운용본부를 비롯해 NPL운용부문 산하 자산관리본부, NPL운용본부, 주식운용본부, 채권운용본부 등이 있다.

부동산본부는 꾸준히 딜을 추진하고 있다. 프로젝트 단계에 따라 여러 방식으로 부동산 투자를 진행 중이다. 토지확보 단계 건물에 대한 브릿지론 제공, 인허가 완료 프로젝트에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 준공 예정 건물 선매입, 준공 부동산 실물 매입 등 부동산 투자 전략을 다각도로 구사하고 있다. 다만 투자 건별 금액은 그리 크지 않다.

구체적인 부동산 펀드 운용 실적을 보면 서울 강서구 가양동 자동차매매단지 개발사업에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 내주는 '코레이트오토센터사모부동산투자신탁'(230억원)을 2012년 5월 설정해 28개월간 운용하고 청산한 기록이 있다. 2013년부터 2018년까지는 제주도 중문관광단지 호텔 개발·운영 사업에 지분 투자를 하는 '코레이트에이치앤알사모부동산투자신탁'을 105억원 규모로 운용하기도 했다.

2014년 3월에는 인천, 의정부 등에 위치한 오피스 빌딩 실물을 매입하는 '코레이트엔에스사모부동산투자신탁'을 370억원 규모로 설정했다. 노스런던컬리지에잇스쿨제주(NLCS) 민간투자사업(BLT) 시행자의 대출채권 등에 투자한 '코레이트NLCS사모특별자산투자신탁'은 설정기간이 2014년 12월부터 2033년 12월까지 19년에 달한다. 투자금액도 830억원으로 이전 투자들에 비해 큰 편이다.

코레이트자산운용이 부동산 투자 업계에서 존재감을 드러낸 계기라고 할만한 투자 사례로는 서울 여의도 메리어트호텔 건을 꼽을 수 있다. 코레이트자산운용은 2016년 말 '코레이트MEA전문투자형사모부동산투자신탁을 통해 메리어트호텔이 들어서 있는 여의도파크센터를 '세일스앤드리스백' 방식으로 870억원에 매입했다. 이 외에도 크고 작은 부동산 펀드를 설정, 운용 중이다.


◇가시적 시너지 '아직', 기대감은 '여전'

당초 기대한 것처럼 한국토지신탁과 코레이트자산운용 간 시너지가 가시화하고 있다고 보기엔 아직 이르다. 코레이트자산운용 부동산 펀드 사업은 수년째 제자리 걸음을 하고 있다. 설정액 추이를 보면 알 수 있다.

금융투자협회 통계에 따르면 올해 상반기 말 기준 코레이트자산운용의 부동산 펀드 설정액은 6334억원으로 집계됐다. 작년 상반기 말 6168억원 대비 2.7% 증가한 액수다. 이 금액에는 일부 NPL 펀드와 특별자산 펀드 설정액도 포함돼 있다.


코레이트자산운용 부동산 펀드 설정액은 2015년 7366억원에서 이듬해 7120억원으로 오히려 3.3% 줄었다. 그리고 2017년 다시 6591억원으로 7.4% 감소했고 2018년에도 6218억원으로 5.7% 줄어들었다. 지난해엔 6309억원을 기록하면서 1.5% 증가했고 올해 들어서도 소폭 상승 추세를 유지하는 중이다.

부동산 펀드 사업 규모가 눈에 띄게 커지지 않고 있는 건 아직 개별 투자 규모가 소소하기 때문인 것으로 분석된다. 코레이트자산운용은 아직 부동산 실물투자에 있어 수천억원대 대규모 딜을 소화해낸 경험이 부족하다.

그럼에도 코레이트자산운용이 향후 부동산 투자 업계에서 보여줄 활약에 대한 기대감은 유효하다. 특히 한국토지신탁의 또 다른 자회사인 코레이트투자운용이 코레이트자산운용의 부동산 투자 사업에 있어 중요한 변곡점 역할을 할 것으로 기대된다. 코레이트투자운용은 리츠(REITs)를 운용하는 자산관리회사(AMC)다. 한국토지신탁은 코레이트투자운용을 코레이트자산운용에 흡수시키는 방안을 추진 중이다.

코레이트자산운용은 내년 목표로 국토교통부에서 리츠 운용 인가 획득 절차를 밟고 있다. 인가를 받으면 코레이트투자운용의 리츠 운용자산과 인력 등을 이관 받아 사내 별도 본부, 혹은 부문을 꾸릴 예정이다. 리츠와 부동산 펀드 운용을 병행하면서 부동산 투자에 있어 시너지를 창출한다는 복안이다.

코레이트투자운용은 2009년 약 3000억원에 사들였던 오피스 빌딩 '남산스퀘어'를 비롯해 △충정타워 △머큐어앰배서더서울홍대 △뉴코아 강남점 △남양주 화도 물류센터 △전주 홈플러스 등 다양한 부동산 자산을 운용해 왔다.
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