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이지스운용, 'PF 두곳' 분산투자 공모펀드 조기청산 고양시 화정동·제주시 연동 개발사업 선순위 투자…설정 후 수익률 14.49% 달성

정유현 기자공개 2020-10-07 07:40:26

이 기사는 2020년 10월 05일 15:35 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 2018년에 내놓은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 펀드를 조기 청산한다. 출시 당시 사업성이 우수한 2개의 개발사업 선순위 PF 대출에 분산 투자할 수 있는 장점으로 투자자들의 주목을 받은 상품이다.

5일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 '이지스부동산투자신탁187호'에서 대출을 실행한 차주사(세진디엔씨·알퐁소)로부터 조기 상환을 받으며 대출금 전액 회수를 완료했다. 세진디엔씨가 5월과 8월 말 두차례에 거쳐 전액을 갚았고 최근 알퐁소가 121억8000만원을 전액 조기 상환하며 펀드 만기(세진디엔씨 11월 16일, 알퐁소 11월 5일)에 앞서 청산을 진행한다.

이지스자산운용은 결산 시점에 맞춰 수익자들에게 분배금 지급을 완료하고 6일날 펀드를 조기 청산할 예정이다. '이지스부동산187호'는 설정 약 2년 6개월 만에 14.49%(설정 후 누적 수익률)의 최종 수익률을 달성하게 됐다. 연간으로 환산하면 처음 목표 수익률로 제시한 연 4.5%를 상회한 5~6%대 수익률을 거둔 것으로 파악됐다.


이지스부동산187호는 이지스자산운용이 2018년 4월 내놓은 공모 상품이다. 한국투자증권 단독 판매를 통해 336억2000만원의 자금을 모집했다. 설정 당시 두 개의 PF 사업장에 분산 투자할 수 있는 장점으로 주목을 받았다.

펀드는 경기도 고양시 화정동과 제주시 연동 개발사업에 대한 선순위 PF대출에 투자하게 되는 구조다. 펀드를 통해 모집된 자금은 고양시 화정동(알퐁소) PF에 121억8000만원, 제주 연동 사업(세진디엔씨)에 214억4000만원이 투입됐다. 경기 화정동과 제주 연동 사업의 시공사와 시행사, 사업 기간이 달랐지만 한국투자증권이 PF를 주관하고 한국투자캐피털이 대주로 참여했다. 또 KB부동산신탁의 관리형 토지 신탁 방식의 개발사업이라는 점은 동일했다.

지방 개발사업이다 보니 미분양에 대한 우려를 반영해 펀드 가입자들을 상환 최우선 순위에 둔 구조도 눈길을 끌었다. 최근에는 리테일 투자자들을 선수위로 두고 기관이 후순위로 참여하는 구조의 상품이 많았지만 당시에는 흔한 구조는 아니었다. 개인투자자가 주를 이루는 펀드 가입자를 상환 최우선에 두고 한국투자캐피탈이 후순위로 참여했다.

건설사 신용보강 형태인 책임 준공의 약속을 못 지킬 경우 펀드가 보유하고 있는 대출 채권을 한국투자캐피털에게 매도할 수 있는 풋옵션을 걸며 안정장치도 보강했다. 한국투자증권이 리테일 고객을 모으기 위해 계열사간 협업을 통해 전략적으로 상품을 준비했다는 평가도 나왔다.

펀드 만기 이전에 조기 청산하며 공모펀드에서 또 한번 성공적인 트랙 레코드를 추가했다. 지난해 11월에는 '이지스부동산투자신탁145'호도 설정 후 10%를 웃도는 수익률을 기록하며 조기 청산에 성공했다. 2017년 9월 설정된 이 펀드는 부동산 개발에 투자하는 PF대출형으로는 처음으로 내놓은 공모 상품이었다. 이지스부동산187과 마찬가지로 김정현 이지스자산운용 프로젝트 금융투자부문대표가 책임 운용을 맡고 한국투자증권이 단독으로 판매한 상품이다.

이지스자산운용은 공모 펀드 확대를 적극적으로 추진하고 있다. PF대출형 공모펀드는 청산된 상품 외에도 '이지스부동산투자신탁196호' '이지스부동산투자신탁280호' 등이 있다. 이 외에도 대학로CGV건물과 토지에 투자하는 220억원 규모 '이지스리테일부동산299호', 플러스 3개 점포(인천인하점, 대전문화점, 전주완산점) 건물과 토지에 투자하는 1175억원 규모 '이지스코어리테일부동산302호'를 출시한 바 있다.

금융투자협회에 따르면 9월 말 기준 이지스자산운용의 공모 부동산 펀드 설정잔액은 9474억원으로 집계됐다. 2017년 공모 펀드를 출시하기 시작했으며 2018년말 설정액이 5888억원을 기록하더니 지난해 말 9743억원으로 증가했다. 최근 3년간 청산펀드를 포함해 설정했던 공모 부동산 펀드 설정액을 모두 합하면 1조원을 웃돈다.
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