이 기사는 2020년 10월 05일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 서울 용산에서 대규모 역세권 청년주택 개발사업에 나선다. 기존 성내동, 용답동에서도 리츠를 통한 청년주택 개발을 진행 중인데 이번이 세 번째 시도다. 서울시 역세권 청년주택 최초로 단지형으로 추진되며 디벨로퍼인 DS네트웍스가 사업 파트너로 참여했다.

5일 업계에 따르면 이지스자산운용이 설립한 리츠는 최근 새 역세권 청년주택사업을 위한 부지 확보를 마쳤다. 위치는 서울 효창공원앞역과 용산역 인근의 용산구 원효로 3가 1-159 외 3필지, 대지면적은 1만6836.2㎡다. 토지 거래금액은 1850억원에 합의했다.

해당 부지는 당초 미래창조과학부 산하 국립전파연구원이 위치해 있던 곳이다. 그러다 국립전파연구원이 공공기관 지방이전계획에 따라 전라남도 나주 빛가람 혁신도시로 둥지를 옮겨 가면서 2013년부터 건물 및 부지 매각을 추진했다. 하지만 원매자를 구하지 못해 입찰이 26회나 유찰된 끝에 개인이 사들였고 이 땅을 다시 이지스자산운용 리츠가 매입하게 됐다.

이지스자산운용은 추후 부지에 공공주택 641가구, 청년주택 974가구와 근린생활시설 등을 연면적 10만㎡ 내외로 개발할 계획이다. 준공시점은 2025년 7월경으로 예상된다. 토지 매입가에 건축비용과 리츠운영비 등을 합친 리츠의 총 사업비는 4525억원 수준로 잡았으나 진행과정에서 변동될 수 있다.

사업비 가운데 884억원은 에쿼티로 조달하고 나머지는 대출 등으로 채워진다. 에쿼티 마련을 위한 유상증자는 2차례에 걸쳐서 진행되며 우선 1차 유상증자를 통해 DS네트웍스가 220억원, 이지스자산운용이 110억원 등 330억원을 출자한다. 이후 건설기간 도중인 2023년경 2차 유상증자를 진행해 투자자들로부터 554억원을 추가로 확보할 예정이다.

이 같은 과정을 마치면 DS네트웍스가 보통주 24.88%를 보유하고 이지스자산운용은 보통주 6.18%, 1종 종류주 6.25%를 쥐게 된다.

건설자금 조달을 위한 PF(프로젝트 파이낸싱)의 경우 총 3333억원을 차입할 예정이며 선순위 3000억원, 후순위 333억원으로 이뤄진다. 연 이자율은 각각 3.5%, 6.5%고 만기는 준공 뒤 6개월까지다. 준공 이후 주택담보대출을 통해 3550억원가량을 빌려 PF 대출을 상환하는 구조다. 추후 협의에 따라 차입계획이 다소 바뀔 가능성은 있다.

이지스자산운용은 준공 뒤 약 10년간 임대운영을 하다가 2035년 정도에 주택을 팔고 리츠를 청산해 투자회수를 꾀하기로 했다. 다만 청산 시점의 시장상황에 따라 임대기간을 연장하거나 기관 매각 등의 방안도 검토할 계획이다.


이번 사업은 서울시가 2016년 초부터 추진 중인 '역세권 2030 청년주택'의 일환이다. 서울시는 지하철역 300m 이내 지역에 만 19세 이상, 39세 이하의 청년 또는 신혼부부를 위한 임대주택을 지을 경우 3년 동안 한시적으로 규제를 낮춰주기로 했다. 민간사업자가 서울시로부터 용도 지역 상향, 용적률 완화 등을 인센티브로 제공받고 역세권에 임대주택을 공급하는 방식이다.

임대사업자 입장에서는 임대료가 시세보다 저렴한 만큼 공실 위험이 낮고 임대수익을 안정적으로 가져갈 수 있다는 장점이 있다. 또 의무임대기간을 지나 매각할 때에는 매입시와 달리 용도상향된 토지 기준으로 팔 수 있기 때문에 매각차익을 기대할 수 있다.

이지스자산운용은 처음 리츠 진출도 청년주택사업으로 시작했다. 지난해부터 서울 강동구 성내동 87-1번지 일원에서 사업비 1900억원 규모로 진행 중인 청년주택이 이지스자산운용의 첫 리츠사업이다.

이후 지난해 하반기 서울 성동구 용답동에서도 사업비 2200억원 규모로 청년주택리츠를 추진했다. 그간 진행한 청년주택리츠 중 이번 용산사업이 최대 규모인 셈이다.

이지스자산운용 관계자는 "역세권 청년주택 가운데 단지로 개발되는 것은 용산이 처음인데 지하철 6호선과 중앙선의 환승역인 효창공원앞역 가까이에 위치한 역세권이고 인근에 용산KTX역도 있어 입지여건이 뛰어나다"며 "청년, 신혼부부 층에게 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 주거공간을 제공할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.