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두산그룹, 분당 신사옥 리츠에 담는다…코람코와 맞손 리츠 활용한 자금조달로 공사비 PF 상환…총사업비 7000억 육박

고진영 기자공개 2020-11-23 13:45:59

이 기사는 2020년 11월 20일 08:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

두산그룹이 분당에 건립 중인 신사옥을 리츠로 담아 운용하기로 했다. 그간 사옥 공사비로 쓰인 대출금을 상환하기 위한 자금조달 차원에서다. 리츠 비히클(vehicle)을 제공할 AMC(자산관리회사)로는 코람코자산신탁이 낙점됐다.

20일 업계에 따르면 ㈜두산은 자회사 디비씨를 통해 분당 신사옥(분당 두산타워)을 담을 리츠 설립을 추진하고 있다. 운용사인 코람코자산신탁이 인가를 신청해 관련 절차가 진행 중이며 리츠의 기초 설립자본금 3억원은 디비씨가 전부 출자했다.

디비씨는 두산그룹이 분당 두산타워를 짓기 위해 만든 부동산 개발회사다. 지분 구성을 보면 올 9월 말 기준 ㈜두산이 46%, 두산인프라코어 27.01%, 두산밥캣코리아가 22.89%를 쥐고 있다. 현재 디비씨는 분당센터 리츠를 계열회사에 넣겠다는 편입신고까지 마친 상태다. 설립 인가가 통과되면 해당 리츠는 코람코자산신탁이 자산관리 위탁계약을 맺고 운용을 담당하게 된다.

분당 두산타워를 짓는 데 들어간 투자비는 6200억원 수준이며 이중 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 론(loan)은 4200억원 규모다. 두산그룹 측은 리츠를 자금조달 수단으로 활용해 대출금을 갚을 계획이다. 투자비용에 각종 부대비용을 더하면 리츠의 총사업비는 6800억원 선이 될 것으로 보인다.

이중 에쿼티 규모는 추후 증자를 통해 1600억원 수준으로 확대할 것으로 알려졌다. 다만 구체적인 금액은 바뀔 가능성이 있다. 에쿼티 투자자 구성 등은 아직 확정되지 않았으며 증자는 준공 이후 단행된다.

두산 분당센터 조감도 및 위치

두산그룹의 분당 신사옥은 성남 정자동 161에 위치해 있다. 대지면적 8942㎡에 지하 7층~지상 27층, 연면적 12만8290㎡ 규모다. 두산그룹은 2017년 5월 디비씨를 세우고 공사를 진행해왔다. 공사비용은 PF를 일으켜 마련했는데 당시 코람코자산신탁의 자회사인 코람코자산운용이 부동산 펀드를 조성해 디비씨에 3750억원의 PF 대출을 해줬다.

이번에 코람코자산신탁이 리츠 AMC를 맡게 된 데도 이런 점이 작용했다는 후문이다. 업계 관계자는 “아무래도 기존에 이미 네트워크가 형성돼 있었던 만큼 사업 진행과정에서 커뮤니케이션 등이 쉬웠을 것”이라고 말했다.

올들어 두산그룹은 분당 두산타워 외에 기존 사옥들에 대해서도 적극적으로 자산 유동화를 추진하고 있다. 채권단과 약속한 자구안 이행의 일환이다.

서울 동대문 두산타워의 경우 마스턴투자운용에 8000억원을 받고 9월 매각했다. ㈜두산이 세일앤드리스백(재임차) 방식으로 마스턴자산운용과 임대차 계약을 맺었으며 기간은 기본 5년 보장에 추가로 5년 연장이 가능한 옵션이 붙었다. 이밖에 두산건설 논현동 사옥 역시 10월 이지스자산운용이 우선협상자로 선정돼 협상을 진행 중이다.

다만 분당 신사옥의 경우 자구안 등 그룹 구조조정과는 다소 거리가 있다는 입장이다. ㈜두산 관계자는 “사옥 등 보유자산을 리츠화하는 것은 부채비율을 낮추면서 재무구조를 안정적으로 유지할 수 있어 최근 기업들이 자주 활용하는 추세”라며 “분당 두산타워의 경우 자산유동화라기보다는 건립시 차입한 PF 등을 상환하기 위한 자금조달이라고 보면 된다”고 말했다.

현재 분당 두산타워는 공사가 거의 막바지에 다다른 상황이다. 두산건설이 시공을 맡았으며 완공까지는 3주 정도가 남았다. 준공되면 연말부터 ㈜두산, 두산중공업, 두산인프라코어, 두산밥캣, 두산큐벡스 등 그룹의 주력 계열사가 바로 입주한다. 두산인프라코어의 경우 매각 이슈가 있지만 이와 관계없이 입주하기로 계약을 체결했다.
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