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[부동산 컨버전 시대]새 주인 맞이한 롯데백화점 분당점, 개발 숨고르기이지스-우미건설 컨소 소유권 이전 완료, 거래가 2400억 선···선 임대운용 후 오피스 개발 전망

이명관 기자공개 2020-11-30 13:19:41

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 11월 26일 15:02 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용-우미건설 컨소시엄이 롯데백화점 분당점 매입 프로세스를 마무리했다. 개발을 전제로 매입했으나, 곧바로 개발에 나서지는 않을 전망이다. 안정적으로 임대료가 나오는 만큼 적절한 개발 타이밍을 모색할 것으로 보인다. 다만 시장에선 임대운영 기간이 그리 길지 않을 것으로 전망한다. 코로나19로 앞당겨진 언택트 시대와 맞물려 오프라인 리테일 시장의 침체가 이어지고 있기 때문이다.

26일 부동산업계에 따르면 이지스-우미건설 컨소는 최근 매도자인 CBRE자산운용 측에 잔금을 납입했다. 이후 곧바로 등기절차를 마무리해 소유권을 넘겨받았다. 롯데백화점 분당점의 매각가는 2300억원이다. 세금을 비롯한 제반 비용을 고려한 총 거래금액은 2393억원이다.

이지스-우미건설 컨소는 부동산 펀드를 비히클(vehicle, 투자수단)로 활용했다. 이번에 이지스-우미건설 컨소는 부동산 펀드 중에서도 신탁형 펀드를 활용했다. 신탁형 펀드를 활용할 경우 절차상 이점이 크기 때문이다. 롯데백화점 분당점이 수천억원 규모의 대형 리테일 자산이라는 점이 고려된 것으로 풀이된다.

부동산 펀드를 보면 집합투자기구의 성격에 따라 신탁형과 회사형으로 나뉜다. 이들의 차이는 법률 실체의 존재 여부다. 회사형은 있고, 신탁형은 없다. 최근에는 회사형보다 신탁형 펀드를 선호하는 추세다. 신탁형 펀드를 사용하면 절차상 이점이 있기 때문이다.

대규모 부동산 거래는 일종의 영업양도에 준한 거래로 보고 기업결합 신고 절차를 거쳐야 하는 경우도 있다. 그런데 신탁형 펀드의 경우 법률적 실체가 없다 보니 기업결합 신고가 면제된다. 여기에 투자금 회수 과정도 신탁형 펀드가 간결하다는 장점이 있다. 통상 회사형 펀드의 경우 투자금 회수 시 청산절차를 거쳐야 한다. 하지만 신탁형 펀드는 별도 청산절차를 거칠 필요가 없다. 계약을 해지하면 된다.

이지스-우미건설 컨소는 후순위로 500억원을 조달하고, 나머지 1839억원은 담보대출로 충당했다. 우미건설이 앵커 투자자로 나서 200억원을 출자했고, 이지스자산운용은 50억원을 투입했다. 나머지는 연기금과 공제회 등 기관 투자자로부터 조달 받았다.

대주단은 신용협동조합과 은행, 보험사, 캐피탈사 등으로 구성됐다. 세부적으로 보면 중소기업은행 343억원, 한화손해보험 200억원, 흥국생명 300억원, 신한캐피탈 90억원, IBK캐피탈 70억원, BNK캐피탈 140억원 등이다. 신용협동조합은 중앙회를 비롯해 13곳의 지역 조합에서 자금을 부담했다. 신용협동조합에서만 750억원을 조달했다.


이지스-우미건설 컨소는 개발을 전제로 롯데백화점 분당점을 매입했다. 현재 거론되는 가장 유력한 안은 '오피스' 빌딩이다. 하지만 곧바로 건물을 철거하고 개발에 나서지는 않을 전망이다. 우선 롯데쇼핑이라는 우량 기업을 임차인으로 두고 있는 만큼 적절한 시기를 저울질 할 전망이다.

그렇다고 임대운용 기간이 장기화하진 않을 것이라는 게 시장의 시각이다. 최근 오프라인 리테일 시장 분위기가 영업활동을 하기에 우호적이지 않은 탓이다. 안그래도 차츰 온라인으로 무게 중심이 이동하고 있는데, 코로나19가 장기화하면서 그 속도가 한층 빨라졌다. 이에 롯데쇼핑이 일부 매장의 폐점 가능성이 거론되고 있는 실정이다. 여기엔 롯데백화점도 포한된 것으로 전해진다.

또 롯데백화점 분당점의 입지적인 요소를 고려해도 개발을 통해 기대되는 이익이 훨씬 크다. 롯데백화점 분당점은 끼고 있다. 초역세권으로 오피스는 물론 주상복합 아파트로도 사업성이 괜찮다는 게 시장의 평가다.

부동산업계 관계자는 "롯데쇼핑과 2030년까지 임대차 계약이 돼 있지만, 명목상 숫자에 불과할 것"이라며 "큰 틀에서 롯데쇼핑과 매수자 간 개발이라 전제는 동일할 것"이라고 말했다.
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