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센트로이드, 사우스스프링스CC 투자 포인트는 9홀 증설·잔여부지 개발로 수익 모델 착안

조세훈 기자공개 2021-01-11 13:09:57

이 기사는 2021년 01월 08일 10:36 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

사모투자펀드(PEF)운용사 센트로이드인베스트먼트(이하 센트로이드)가 홀당 역대 최고 가격에 사우스스프링스CC를 인수한 배경에 관심이 쏠린다. 잔여 부지로 부동산 개발과 9홀을 증설하면 홀당 인수가격이 사실상 크게 낮아진다. 개발이 성공적으로 이뤄지면 최고급 골프장을 합리적인 가격에 사들이는 셈법이 깔려 있는 것으로 보인다.

경기도 이천에 위치한 사우스스프링스CC(옛 휘닉스스링스CC)는 2009년 18홀 규모로 개장된 최고급 골프장이다. 세계적인 코스 설계자인 짐 파지오가 설계한 골프 코스로 주목을 받았다. 2011년, 2013년에는 베스트 코스(골프다이제스트 코리아)로 선정됐으며 매년 10위권 내 골프코스로 인정받고 있다. 2016년 BGF그룹이 인수하면서 회원제를 대중제로 전환했다. 서울 강남권에서 가까운 편이어서 입지가 좋다는 평가다.

센트로이드는 홀당 100억원을 웃도는 돈을 주고 사우스스프링스CC를 인수할 예정이다. 골프장 M&A 사상 최고가다. 순차입금을 감안한 기업가치(EV)는 1917억원으로 홀당 106억원에 달한다. 경기도 안성에 위치한 18홀 골프장 안성아덴힐과 골프클럽안성Q는 지난해 홀당 78억원에 거래됐다. 일각에서는 프리미엄 골프장을 고려하더라도 너무 높은 가격 아니냐는 시각이 나온다.

그러나 프리미엄 골프장과 유휴부지 개발을 접목하면 전혀 다른 가격 산정이 나온다. 2030세대·여성층을 중심으로 골프 인구가 확대되고, 신종코로나바이러스(코로나19)로 국내 골프장에 내장객이 몰리면서 골프장 특수가 연출되고 있다. 포스트 코로나 시대에는 일부 거품이 빠지면서 골프장의 양극화가 심해질 것으로 점쳐진다. 위치 경쟁력을 갖춘 최고급 골프장은 여전히 높은 수익성을 유지하겠지만 그렇지 않은 곳은 타격이 불가피하다는 평가도 나온다. 사우스스프링스CC는 코로나19 이전에도 풀부킹을 유지한 곳이었던 만큼 향후에도 꾸준한 수익을 나타낼 것으로 관측된다.

센트로이드는 사우스스프링스CC가 보유한 17만8000평의 유휴부지에도 주목했다. 향후 13만평 가량에 추가 9홀을 증설할 계획이다. 9홀 증설 비용은 통상 250억원 가량이 소요된다. 이를 감안하면 27홀 골프장을 홀당 80억원에 인수하는 셈이 된다.

잔여 부지에는 부동산 개발을 통한 수익 모델을 구상하고 있다. 유휴부지에 골프 빌리지와 물류센터를 개발해 부가 수익을 창출하겠다는 계획이다. 물류센터 개발은 최근 전자상거래가 시장이 크게 성장하면서 주목받고 있는 사업이다. 지난해 코로나19 사태로 언택트(비대면) 문화가 확산돼 물류센터 수요가 크게 급증했다. 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 물류센터를 개발해 즉각 매각이 가능한 환경이다. 여기에 개발 위치가 남이천CC와 1분 거리에 있어 입지 경쟁력이 높으며 주위에 물류센터가 많아 인허가를 받는데도 용이하다는 평가다.

골프빌리지 분양 사업도 염두에 두고 있다. 최근 골프빌리지 사업이 인기를 끌면서 업계의 새로운 수익 모델로 자리잡고 있다. 경기도 여주에 위치한 해슬리 나인브릿지는 지난해 48실 규모의 골프 블리지를 평당 7000만원에 분양해 대성공을 거둔 바 있다. 강원도 양양의 설해스테이, 충남 태안의 골든베이 역시 고급 빌리지 사업을 성공적으로 수행했다. 센트로이드PE는 골프장 운영과 골프빌리지 사업을 위해 한화호텔앤드리조트 골프사업부 운영을 총괄한 장기창 본부장을 영입했다. 장 본부장은 골든베이 빌리지 사업을 수행한 경험을 바탕으로 이번 프로젝트를 총괄하는 역할을 맡았다.

센트로이드PE는 두 건의 개발 사업이 성공적으로 마무리되면 900억원 가량의 수익을 올릴 것으로 추산하고 있다. 실제 최상의 시나리오가 실현되면 사우스스프링스CC를 실질적으로 1000억원에 인수할 수 있다는 계산으로 이번 딜을 추진했다. 골프장의 부동산 자산 가치가 높은 만큼 인수 자금은 메자닌 없이 1300억원 규모의 에쿼티와 600억원의 인수금융으로 충당할 계획이다. 현재 공제회와 일부 금융사가 출자를 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 전해진다.
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