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[PF Radar]일레븐건설, 유엔사부지 소유권 이전 유예 '전화위복'반환채권 활용 인허가 시간벌기…이달 환경영향평가 마무리, 연내 본PF

신민규 기자공개 2021-02-17 13:31:04

이 기사는 2021년 02월 15일 19:01 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

일레븐건설이 서울 용산 유엔사령부(유엔사) 부지 개발사업을 위한 시간벌기에 성공했다. 토지매매대금 완납이 지연되고 있지만 부지 소유권 이전이 유예된 덕에 결과적으로 인허가는 물론 프로젝트파이낸싱(PF) 조달까지 1년 남짓한 여유가 생겼다.

15일 일레븐건설에 따르면 유엔사부지 개발사업은 이르면 이달 환경영향평가를 통과할 예정이다. 건축허가 심의를 거쳐 하반기 본PF 조달을 통해 소유권을 한국토지주택공사(LH)로부터 가져오면 본격적인 개발에 착수하게 된다. 토지매매대금만 1조원대로 본PF 규모는 최소 2~3배 이상으로 관측된다.

지난해 7월만 해도 일레븐건설이 세운 시행사, 용산일레븐은 토지매매대금 1조552억원 가운데 잔금 582억원 가량을 미납해 대출약정상 기한이익상실 사유가 발생했다. 5회차에 걸쳐 지급한 중도금 7914억원과 계약금 1055억원, 일레븐건설로부터 후순위 대여받은 잔금 1000억원을 납부하고 남은 금액이다.

계약상대방인 LH에 납부지연한 매매대금을 올해 12월까지 지급하기로 하는 내용의 각서를 제출해 납입을 미룰 수 있었다. 용산일레븐이 LH로부터 반환채권을 유동화해 기발행한 유동화사채 7910억원을 갚는 방식이었다. 1월부터 1년간 만기가 연장된 셈이라 7910억원의 1.43%에 대한 이자 112억원을 지불하는 조건이 달렸다. 일레븐건설은 유동화 관련 지연손해금, 법인세 원천징수분, 금융비용 등을 후순위 대여할 예정이다.

토지매매대금 완납이 늦어진 탓에 LH를 대상으로 잔금의 6.5%에 해당하는 이자도 치러야 한다. 연간 38억원 안팎으로 예상된다.

이자비용이 추가 발생하긴 했지만 결과적으로 개발사업 부담은 상당히 덜 수 있게 됐다. 반환채권을 유동화해 인허가→본PF→소유권 전환의 수순을 밟을 수 있어서다.

매매대금 반환채권이란 LH가 계약해지시 매매대금을 직접 반환하겠다는 내용을 확약해주는 것에 근거해 채권을 발행하는 것이다. 공모형 PF 사업이 등장하기 시작했던 2009년부터 시행사가 사업비 중 토지매입자금을 조달하는 과정에서 유동화 시장에서는 매매대금반환채권을 담보로 하는 유동화증권이 등장했다.

만약 582억원의 잔금을 지난해 7월에 모두 납입했다면 일레븐건설은 오히려 타이트한 개발 일정에 빠질 가능성이 높았다. 매매대금 완납과 동시에 소유권이 일레븐건설로 이전되면서 기존 유동화사채를 포함한 대출원금에 대한 상환의무가 발생해서다. 곧바로 본PF 조달 수순을 밟아야 하는데 당시는 건축허가도 나기 전이라 사실상 대규모 자금조달이 어려웠다.

일레븐건설은 유엔사 부지에 지하 7층~지상 20층 아파트 5개동과 오피스텔 2개동, 호텔과 사무용 오피스 1개동을 건설할 계획으로 알려졌다. 부지매입가격과 본PF 추진 예정임을 감안할 때 높은 분양가를 인정받는게 관건으로 해석된다.

일레븐건설 관계자는 "SPC에 발생하는 이자 1.43%와 LH에 대한 이자 6.5%가 각각 존재하고 있다"며 "환경영향평가가 조만간 마무리 단계로 인허가를 위한 충분한 시간을 확보했고 본PF, 소유권 이전의 수순을 밟을 것"이라고 설명했다.
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