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KB부동산신탁, 경산 물류센터 인수 ‘마무리’ 캡레이트 4% 후반 형성…향후 선매입 투자 위주 탈바꿈

이정완 기자공개 2021-03-22 13:28:48

이 기사는 2021년 03월 19일 11:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 이달 말 경북 경산 CJ대한통운 물류센터 인수를 마무리 짓는다. KB부동산신탁은 거래 종결을 앞두고 투자자 모집에 나설 계획이다. 이번에 매입하는 물류센터는 인근 물류센터에 비해 높은 캡레이트(Cap Rate)를 자랑해 투자 수요가 활발하다는 평이다.

19일 부동산투자업계에 따르면 KB부동산신탁은 CJ대한통운이 책임 임차하고 있는 경산 물류센터 인수 종결을 앞두고 있다. 매입가는 500억원대 초반이다. KB부동산신탁은 지난해 10월 코람코자산운용이 실시한 입찰에서 우선협상대상자로 선정된 후 4개월 간의 실무 작업을 거쳐 자산 매입을 마치게 됐다. 이번 거래 종결을 통해 KB부동산신탁은 물류 분야의 강자임을 다시 한 번 입증했다.

KB부동산신탁은 리츠를 투자수단으로 투자자 모집에 본격적으로 나선다. 개인투자자와 법인투자자가 리츠 투자에 나설 예정이다. 경쟁 자산 대비 양호한 캡레이트 덕에 시장의 반응도 양호하다.

최근 코로나19로 인해 비대면 시장이 급성장하면서 부동산업계의 물류센터 투자도 늘고 있다. 다만 이로 인해 물류센터 캡레이트도 덩달아 낮아지는 흐름이다. 지난해 5% 밑으로 떨어진 물류센터 캡레이트는 현재 4% 초반에서 형성되고 있다.

캡레이트는 일종의 기대 수익률로 부동산 거래가격 산정의 기준이 된다. 캡레이트가 낮아졌다는 말은 기대 수익률이 낮아진 것으로 대상 자산의 몸값이 올랐다는 의미다.

반면 경산 CJ대한통운 물류센터는 4% 후반에서 캡레이트가 형성돼 있다. 비슷한 시기 매물로 나온 인근 물류센터 캡레이트가 4% 초반이라는 것을 감안하면 상대적으로 우수한 수준이다. 이 자산은 연면적도 경산 CJ대한통운 물류센터와 유사하다. 경산 CJ대한통운 물류센터 연면적은 2만8380㎡(약 8600평)다.

경산 CJ대한통운 물류센터(출처=CJ대한통운)

경상권역을 담당하는 이 물류센터는 상온, 저온, 냉동 시설이 혼합된 하이브리드 형태 물류센터다. 더불어 CJ대한통운이 전체 면적을 임차해 사용하고 있다. CJ대한통운은 이곳을 B2B 물류를 담당하는 핵심 거점으로 운영 중이다. 임차계약도 2028년까지 맺어져 안정적인 수익 구조를 갖추고 있다.

KB부동산신탁은 최근 물류센터 인수를 늘리며 물류 포트폴리오에 힘을 싣고 있다. 2019년에는 경기도 안성 홈플러스 물류센터를 1375억원에 매입헸고 지난해에는 선매입 방식으로 인천 복합물류센터(IMDC)를 개발하고 있다. KB부동산신탁이 2130억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF)을 조성해 투자하고 준공 시 소유권을 넘겨 받는 구조다.

KB부동산신탁의 물류센터 개발 방향은 인천 복합물류센터와 같은 선매입으로 향하고 있다. 치열한 경쟁을 거쳐야 하는 입찰에 참여하기보다 시행사가 개발 중인 물류센터를 찾는다는 전략이다. KB부동산신탁이 이번에 인수하는 경산 CJ대한통운 물류센터 입찰에도 10여 곳이 넘는 부동산 자산운용사가 참여했고 2019년 사들인 안성 홈플러스 물류센터 입찰에는 20곳 가까운 운용사가 몰렸다.

선매입 방식 투자는 물류센터 인허가 등과 관련해 약간의 위험이 있지만 5~6% 수준의 수익률을 기대할 수 있다는 게 업계의 분석이다. KB부동산신탁은 현재 경기도 이천과 안성 등 수도권과 부산 지역에서 선매입 물류센터 개발 우선협상대상자 선정을 앞두고 있다.

부동산투자업계 관계자는 “손실이 발생할 가능성이 높은 자산에 투자하기보다 수익성이 확보된 자산을 선매입하려고 하는 분위기”고 말했다.
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