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제이알글로벌, 국내 오피스 겨냥…최대 3000억 차입 운용전략 변경 '벨기에·유럽·미국→국내외'…주당 153원, 첫 배당

신민규 기자공개 2021-03-22 14:31:33

이 기사는 2021년 03월 19일 15:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

해외 공모리츠 1호인 제이알글로벌리츠가 국내 오피스 자산 편입에 시동을 걸었다. 투자대상 지역과 운용전략에 국내자산이 포함됨을 명확히 할 방침이다. 코로나19로 인해 해외자산 편입이 어려워진 점이 반영된 것으로 보인다.

19일 관련 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 이달 정기 주주총회를 통해 국내외 오피스 자산을 추가로 편입하기 위한 국토교통부 변경인가 신청 안건을 결의할 예정이다.

표면상 국내외 오피스 자산으로 되어 있지만 실질적으로는 국내시장에 더 초점을 맞추고 있는 것으로 보인다. 기존 투자대상은 '해외 선진국 코어 오피스 자산(FTSE 선진국 편입 국가)'이었다. 변경인가를 통해 국내외 오피스 자산 및 이에 준하는 부동산 자산 80% 이상으로 바꿀 예정이다. 편입자산에 국내가 포함됨을 보다 명확히 하기 위한 차원이라고 밝혔다.

기존 운용전략은 벨기에를 시작으로 유럽, 미국으로 자산을 확대하는 것이 목표였다. 2년내 유럽소재 자산에 2조5000억원을 투자하고 5년내 미국 등에 3조원을 투자할 계획이었다. 변경안에는 국내외 지역 동시 가능이라고 적혀 있다. 초기 운용전략에서 상당부분 수정된 셈이다.

투자조건 역시 다소 완화됐다. 기존에는 신용등급 A 이상의 임차인으로 임차잔존기간이 10년 이상 남아야 가능했다. 변경안에는 투자적격대상 등급 또는 재무건전성을 확인할 수 있는 임차인으로 정했다. 임차잔존기간도 8년 이상으로 줄였다.

투자 재원 마련을 위해 3000억원 규모의 차입이 올해 예정돼 있다. 상장 당시 주관사였던 KB증권과 메리츠증권이 발행관련 업무를 맡을 계획이다.

제이알글로벌리츠는 국내 처음으로 해외자산을 편입한 공모리츠다. 첫 자산으로 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워를 편입해 안정적인 운용성과를 이뤘다. 지난해 상장을 전후로 코로나19가 터진 탓에 해외자산 추가 편입이 현실적으로 어려워졌다. 포트폴리오 다변화를 위해 국내자산에 초점을 맞춘 것으로 보인다.

첫 편입자산이 워낙 우량한 편이라 목표수익률 달성에는 지장이 없는 편이다. 이달 상장 후 첫 배당으로 주당 153원을 지급할 예정이다. 배당총액은 253억원으로 배당가능이익의 98.3%를 차지했다. 시가배당률 7.35% 수준이다. 국내 상장리츠 중에선 최고치에 가깝다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 연방정부(건물관리청)가 15년간 100% 단독 임차하는 초우량 자산을 편입했다. 편입자산인 브뤼셀 파이낸스 타워는 벨기에 수도이자 유럽 연합 수도인 브뤼셀의 핵심 비즈니스 구역(CBD)에 소재하고 있다. 연면적 19만5973㎡로 본관은 지하 4층 ~ 지상 35층으로 이뤄졌고 별관은 지하 6층 ~ 지상 11층까지 이어져 있다. 1982년 준공된 후 2008년 3억2500만유로(4334억원) 상당의 대규모 리노베이션을 마쳤다.

임차인은 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청이고 실사용인은 연방정부 재무부, 복지부 등으로 나타났다. 공실률은 0%다. 지난해 11월 리츠는 FTSE 글로벌 올캡 지수에 편입됐다. FTSE 지수 반기 리뷰를 통해 발표된 이후 12월부터 지수에 반영되기 시작했다. 'FTSE 글로벌 올캡' 뿐만 아니라 'FTSE 스몰캡', 'FTSE 토털캡' 지수에도 포함됐다. MSCI에서 산출하는 'MSCI 글로벌 스몰캡'에도 편입됐다.

우량자산을 편입한 것에 비해 상장 후 주가는 다소 저조한 편이다. 지난해 8월 주당 5000원으로 상장해 5180~5190원을 횡보하고 있다.
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