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한국운용, '손실차등형' 부동산 블라인드펀드 내놨다 250억 설정 목표, 브릿지론·PF대출 주력‥운용사 고유계정 활용 후순위 자금 투입

김시목 기자공개 2021-04-09 08:16:13

이 기사는 2021년 04월 07일 14:32 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용이 손실차등형 구조의 부동산 투자 블라인드펀드를 내놨다.

7일 금융투자업계에 따르면 한국투자신탁운용은 ‘한국투자스마트리얼에셋전문투자형사모투자신탁' 펀드를 설정다. 폐쇄형 상품으로 250억원 가량을 계획하고 있다. 2년 만기로 설정됐지만 목표수익률 달성 등 성과에 따라 일부는 조기상환이 가능한 구조다.

신규 펀드는 부동산 투자에 집중하는 상품이다. 다양한 부동산 관련 대출 등이 주로 편입 대상이다. 프로젝트파이낸싱(PF), 브릿지론, 부동산담보대출, 토지계약금대출, 시행이익유동화, 분양대금유동화 등 부동산 대출형 자산을 중심으로 수익을 극대화한다.

한국투자신탁운용은 각종 부동산 투자와 관련해 은행, 증권사, 보험사 등 우량 금융사의 심사를 통과한 자산을 중심으로 블라인드펀드 투자풀을 선별한다. 이를 토대로 금융사와의 공동투자를 통하거나 금융사 매입분을 셀다운하는 방식으로 참여한다는 복안이다.

한국투자신탁운용은 블라인드 방식인 만큼 우량 자산에 대해 유리한 조건으로 신속한 투자가 가능할 것으로 기대하고 있다. 장기간 누적된 투자 노하우를 토대로 자체 통합 위험 관리 및 성과 평가를 거친다. 전문성, 효율성 등을 최대한 확보한다는 복안이다.

펀드 구조는 1종과 2종 수익권으로 나눠 이익을 차등배분하는 방식으로 설계했다. 모집급액의 80% 가량은 1종, 나머지 20%가 2종 수익원으로 배정된다. 이익 발생 시 선순위 몫을 일정 수준으로 배정한 뒤 후순위가 남은 수익 규모를 극대화한다.

이번 상품은 지난해 4월과 6월 내놓은 손실차등형 구조의 후속작이다. 한국투자신탁운용은 4월엔 금, 유가, 리츠 등에 투자하는 상품을 내놨다. 당시 오너와 계열사들이 대거 동참했다. 이어 6월에도 그룹의 부동산 소싱 경쟁력에 손실차등형 구조를 접목시켰다.

펀드는 설정 1년 후 연평균 수익률 7% 수준을 충족하고 투자자산 일부 또는 전량 현금화 시에 1순위 회수 자금에 한해 조기상환을 실시한다. 내부 시나리오 기준 펀드 연평균 수익률 14%를 달성하면 2종 수익권의 수익률은 20% 이상으로 급등하기 시작한다.

반대로 손실이 발생하면 2종 수익권은 1종보다 먼저 떠안는다. 가령 250억원 펀드 규모에서 20% 손실 시 2종 수익권자가 전량 손실을 떠안고 선순위는 원금을 유지한다. 2종 수이권엔 한국투자신탁운용이 고유계정을 통한 자기자본을 태울 예정이다.

업계 관계자는 “지난해 리테일에서 상당한 인기를 끌었던 검증된 구조의 상품”이라며 “이번 역시 한국투자신탁운용이 고유계정 자금을 투입해 1종 수익권의 일정 손실 발생 시 이를 방어해주는 대신 수익 초과분에 대해서 차등 지급되는 방식"이라고 말했다.
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