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[디벨로퍼 열전]아스터개발, 인천 이어 안산 물류센터 개발 '박차'KB증권·메리츠증권 PF 참여…수도권 복합 물류센터 중심 전략

이정완 기자공개 2021-05-12 13:46:44

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2021년 05월 10일 14:41 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

아스터개발이 인천 항동 물류센터를 개발한 데 이어 경기 안산시 사사동에서 연달아 물류센터 프로젝트에 나선다. 수도권 지역에 위치한 복합 물류센터를 개발해 시장 트렌드에 신속하게 대응하는 모습이다. 아스터개발은 앞으로도 유사한 전략으로 물류센터 개발을 추진할 예정이다.

10일 부동산투자업계에 따르면 아스터개발은 자회사인 아스터개발제7호안산사사를 통해 경기도 안산시 사사동 119-18 번지 일원에서 연면적 5만1000㎡(약 1만5000평) 규모 물류센터 개발사업을 진행 중이다. 이를 위해 대주단으로부터 1190억원의 대출을 받기로 했다. 대출 구조는 선순위(트랜치A) 840억원 한도, 중순위(트랜치B) 250억원 한도, 후순위(트랜치C) 100억원으로 짜였다.

이 사업은 하나자산신탁이 책임준공형 관리형토지신탁으로 실시해 사업 안정성을 높였다. 책임준공형으로 사업을 진행하면 부동산신탁사가 신용도를 보강해 프로젝트파이낸싱(PF)을 맡는 금융기관의 위험을 줄일 수 있다. 시공사인 백상건설도 책임준공 의무를 부담해 힘을 실었다.

아스터개발은 조달 과정에서 유동화시장을 활용하기도 했다. 특수목적법인(SPC) 에이블안산물류제일차는 선순위 대출 채권을 기초자산으로 ABSTB(자산유동화전자단기사채)를 발행해 202억원의 대출을 실행했다. 500억원 한도 내 추가 대출이 가능하다. 다른 SPC인 그레이트안산제일차도 선순위 대출 채권 중 340억원 한도 중 138억원의 대출을 ABSTB를 발행해 실행했다. 대출채권 만기는 2024년 2월까지다.

유동화 주관은 KB증권과 메리츠증권이 맡았다. 주관사인 KB증권과 메리츠증권은 사모사채 인수 의무를 지녀 ABSTB는 ‘A1’등급으로 평가 받았다.

IB(투자은행)업계 관계자는 “해당 사업지는 입지 차원에서도 증권사의 평가가 좋았다”며 “큰 무리 없이 PF가 진행됐다”고 설명했다.

아스터개발은 안산 사사동 물류센터를 저온과 실온이 합쳐진 복합 물류센터로 개발한다. 최근 코로나19로 인해 식품 배송 수요가 늘어나면서 저온 물류센터 인기가 높아지고 있다. 안산 사사동 물류센터에서는 경기도 안산시를 중심으로 시흥시와 인천광역시 동부 지역까지 당일 배송이 가능할 전망이다.

인천 항동 복합 물류센터 조감도(출처=DL건설)

아스터개발은 이미 2019년 말부터 인천 항동에서 비슷한 개념의 물류센터를 개발해 왔다. 인천광역시 남항 배후단지에 들어서는 복합 물류센터로 지하 1층~지상 9층, 연면적 24만3194㎡ 규모다. DL건설이 수주해 공사 중이다. 공사금액은 2170억원이다.

인천 항동 물류센터는 물류업계에서도 인천 지역 프리미엄 물류센터로 주목 받고 있다. 수도권 제2순환고속도로와 제2경인고속도로 나들목에 가까워 수도권 접근성은 물론 공항과 항만 접근성이 양호하다. 저온 창고를 갖추고 있어 신선식품 보관이 가능하며 전 층에서 상하차가 가능한 것도 장점이다.

아스터개발은 앞으로도 수도권 지역에 저온과 상온이 함께 있는 복합 물류센터를 개발할 예정이다. 자회사인 아스터개발제8호인천논현을 통해 인천 논현동에 도심형 물류센터를 공급할 계획을 세우고 있다. 현재 인허가 과정 중이다. 인천 논현동에 들어설 물류센터는 인천 항동 물류센터도 큰 규모로 지어져 늘어나는 도심 지역 초단기 배송 요구에 대응할 전략이다.
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