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[디벨로퍼 영역 도전하는 증권사]대신증권, PI 투자 잰걸음…수익률 극대화 정조준⑧그룹사 네트워크 활용 '밸류체인' 전영역 커버…리스크 검토후 초기투자 단행

이윤재 기자공개 2021-06-14 10:25:31

[편집자주]

증권사 부동산금융 부문의 움직임이 발빠르게 변하고 있다. 공모사업을 비롯해 개발사업 초기에 디벨로퍼와 지분투자를 병행하면서 존재감을 높이고 있다. 경쟁이 치열해지고 업권간 경계가 사라지는 부동산 개발시장에서 우위를 점하기 위한 행보로 해석된다. 초기 사업 리스크를 공유하다보니 디벨로퍼와 유사해진 면이 생겼다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2021년 06월 10일 14:10 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대신증권이 부동산 PI(고유계정) 투자로 수익률 극대화를 노리고 있다. 리스크 보다 기대이익이 크다고 판단되면 에퀴티 투자자로 나선다. 향후 브릿지, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출까지 참여할 수 있다는 판단이 녹아든 전략이다. 부동산 금융 밸류체인 전반을 아우를 수 있는 그룹사 네트워크도 적극 활용해 시너지를 도모한다.

대신증권은 부동산 금융조직으로 PF 1·2·3본부, 대체투자부를 운영하고 있다. 각각 1본부는 최유석 본부장, 2본부는 이홍훈 본부장, 3본부는 송기석 본부장, 대체투자부는 이상일 부장이 이끌고 있다. PF 3본부는 올해 신설됐다. 본부별로 사업 영역에 대한 구분은 두지 않지만 PF본부는 주로 국내 개발사업, 대체투자부는 해외 실물자산 위주로 검토를 하고 있다.


현재 PI 투자재원은 PF부문 투자한도(Book, 북)에 통합해 운용하고 있다. PI나 PF부문 전체에 대한 투자한도 등은 공개하지 않고 있지만 아직 선두권과 직접 비교할 정도로 큰 편은 아닌 것으로 보인다. 다만 PI투자로 대변되는 디벨로퍼 영역 진출에 대한 효용을 인지하고, 적극적으로 투자활동에 나선 상황이다.

대신증권 관계자는 "영업목적상 PF부문 투자한도를 밝히기는 어렵다"면서도 "실제 집행상황에 따라 한도상향 가능하며 리스크관리부문과 협의를 거치고 PF대출 투자한도를 고려해 탄력적으로 운영하고 있다"고 설명했다.

초기만 해도 PI투자는 주로 프로젝트금융투자(PFV) 설립요건인 금융기관 지분 5%를 충족시키는 위주였다. 하지만 부동산 금융 전반에 경쟁이 치열해지면서 전략 변화를 모색하기 시작했다. 제한된 PF 투자한도를 효율적으로 쓸 수 있는 방안이 PI 투자였다.

PI를 통한 투자한도 효율화는 크게 두 가지다. 시행사의 토지계약금, 초기사업비가 부족할 경우 사업성과 인허가 리스크를 검토해 선별적으로 에쿼티 투자를 진행하는 구조다. 사업 초기부터 투자자로 나서면서 후속 브릿지와 본PF까지도 관여하는 방식이다. 사업성 판단 후 초기단계에서 총액인수를 통해 딜을 발굴하고, 분양 경과에 따라 셀다운을 통해 내부수익률을 높이는 투자구조도 병행하고 있다.

성공사례도 나오고 있다. 경기도 평택 진위3 산업단지 개발사업, 과천 이편한세상시티 개발사업이 대표적이다. 두 곳 모두 초기단계에 대신증권이 투자해 사업이 진행된 사례다.

대신증권만의 차별점은 여타 증권사와 달리 그룹사 네트워크를 통해 드물게 부동산 밸류체인 모두를 커버할 수 있단 점이다. 예컨대 우량프로젝트 직접시행은 DS한남, LTV(담보인정비율)가 높은 트랜치는 대신F&I가 맡고, 전체 PF주관은 대신증권이 담당하는 방식이다. 마찬가지로 계열사인 대신자산신탁이 관리형 토지신탁으로 사업시행 리스크를 통제한다. 계열사간 협업을 전제로 깔면 부동산과 관련된 모든 자산이나 영역에 접근할 수 있는 셈이다.

그 중에서도 신생 계열사인 대신자산신탁과는 다양한 방식으로 시너지 창출을 모색하고 있다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)에 따르면 계열사간 신용공여는 금지 대상이다. 책임준공형 신탁으로 자회사가 참여하는 경우에 모회사가 특수목적법인(SPC) 신용공여를 통한 PF 대출이 불가한 셈이다.

대신증권은 신용공여와 관련하지 않은 영역을 두고 적극 협업을 마련하고 있다. PF부문에서 발굴한 국내 실물형 부동산과 해외 대체투자자산을 리츠 상품으로 공급한다. 리츠편입 가능 자산의 딜소싱 창구를 대신증권 PF부문에서도 함께 하는 셈이다. 올해 하반기부터 대신자산신탁이 진행할 차입형 토지신탁 관련 사업에서도 마찬가지로 수주 협업이 예상된다.

부동산 공모사업도 순항하고 있다. 인천 검단신도시 101역세권 개발사업이나 창원사화공원 민간공원 특례사업이 대표적인 사업장이다. 인천 검단신도시 101역세권 개발사업에서는 롯데건설과 금호건설, 메리츠증권, 대신증권 등이 컨소시엄을 구성했다. 경남 창원 사화공원 민간공원 특례사업도 롯데건설과 함께 진행한다.

앞선 관계자는 "공모사업은 2020년부터 본격적으로 참여하기 시작했다"며 "대형 시공사, 시행사와 협업하고 대신증권의 역량을 발휘할 수 있는 사업위주로 검토 및 참여하고 있다"고 설명했다.
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