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[생활형 숙박시설 규제 후폭풍]건영, 여의도 호텔 리모델링…숙박업 '정공법' 승부매입단계부터 중장기임대용 투자상품 개발…이형수 회장 장녀, 위탁운영 참여

신민규 기자공개 2021-06-18 13:15:52

[편집자주]

정부의 생활형 숙박시설 규제 불똥이 사방으로 튀고 있다. 수년간 각광을 받던 상품은 '주거용 분양 금지' 조항으로 인해 한순간에 애물단지로 전락했다. 이대로가면 과거 분양형 호텔 폐해를 되풀이할 것이라는 전망까지 나오고 있다. 더벨이 혼란에 휩싸인 생활형 숙박시설 사업 현장을 들여다봤다.

이 기사는 2021년 06월 15일 15:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

건영은 생활형 숙박시설을 정공법으로 개발해 주목받고 있다. 업계 대다수가 규제 도입 전 주거용으로 팔아치우는 것과 달리 '숙박업'으로 처음부터 개발컨셉을 정했다. 여의도 한복판에 있는 호텔을 중장기 임대용으로 개발해도 충분히 투자상품으로 승산이 있다고 판단했다.

일찌감치 투자자 수익배분 역할을 담당할 위탁운영사를 선정하기도 했다. 운영사 중에는 이형수 건영 회장의 장녀인 이현지 대표가 이끄는 트리니티디앤씨가 한축으로 참여할 예정이다. 시행사와 위탁운영사간 지분관계는 전혀 없지만 오너일가가 모두 관여하고 있다는 점에서 투자자 신뢰를 높일지 주목된다.

건영은 여의도 더디자이너스호텔을 매입해 161실의 생활형 숙박시설(라포르테 블랑 여의도)로 개발 중이다. 호텔은 리딩자산운용이 '리딩 전문투자형 사모 부동산투자신탁제3호'로 갖고 있었는데 건영이 이달 소유권 이전까지 모두 마쳤다. 건영이 시행과 시공을 겸하는 자체사업인 셈이다.

개발부지 위치는 여의도 국회의사당역 인근으로 대지면적 234평에 용적률 760%를 적용했다. 연면적이 2185평 수준이다. 지하 3층, 지상 13층 규모다.

건영은 처음부터 '숙박업' 용도로 개발을 염두에 뒀다. 여의도내 호텔이 8곳밖에 없는 상황에서 중장기 임대 수요를 이끌 승산이 충분히 있다고 판단한 것으로 보인다. 기존 더디자이너스호텔의 가동률도 80%대 이상으로 나쁘진 않은 편으로 알려졌다.

<라포르테 블랑 여의도 위탁운영사 시스템>

숙박업으로 구조를 짜려면 위탁운영사를 둬야 한다. 시행사가 관리를 운영사에 위탁하면 소유권을 가진 수분양자에게 수익이 실적에 따라 배분되는 방식이다. 가장 유사한 상품이 분양형 호텔이었는데 시간이 흐를수록 실적이 따라주지 않아 폐해가 뒤따른 경험이 있다.

건영은 숙박 스타트업으로 알려진 공유주거 업체 홈즈컴퍼니에 위탁운영을 맡겼다. 홈즈컴퍼니는 '빌리브 아카이브 남산'의 455실에 대한 위탁 운영을 맡고 있기도 한 곳이다. 카카오벤처스, 신한캐피탈, 우미건설 등으로부터 투자유치를 받았다.

흥미로운 점은 이형수 건영 회장의 장녀인 이현지씨가 대표인 트리니티디앤씨도 위탁운영에 함께 참여했다는 점이다. 홈즈컴퍼니의 공유주거 노하우와 트리니티디앤씨의 노하우를 결합한 운영 서비스를 계획했다.

트리니티디앤씨는 호텔개발운영 전문기업으로 영종도 을왕리 인근에 더위크앤리조트를 운영하고 있다. 더위크앤리조트는 지난해 영종스카이리조트를 새롭게 오픈한 곳이다.

건영과 트리니티디앤씨는 지분관계가 전혀없는 별도 회사이지만 오너일가가 주체라는 점에서 독특한 구조를 가졌다. 시행사와 위탁운영사간 계약을 체결하고 정산방식 등을 정하는데 오너일가가 나섰다는 점에서 신뢰를 높일 여지가 있다.

건영은 기존 시공사 이미지를 벗어내고 부동산 디벨로퍼 중심으로 탈바꿈하고 있다. 단순 도급 수주를 지양하고 시행과 시공을 겸한 자체사업에 힘을 싣고 있다.

김민홍 건영 대표가 2019년에 합류하면서 이같은 작업에 속도를 내기 시작했다. 김 대표는 디벨로퍼 알비디케이 등에서 경험을 쌓은 인물이다. 주력시장으로 블록형 단독주택을 비롯한 저층주택 시장과 리모델링 사업을 큰 축으로 삼았다.

자체 브랜드 '라포르테'를 내세워 블록형 단독주택, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등으로 종횡무진하고 있다. '라포르테 블랑 여의도'의 경우 생활형 숙박시설로 계획되어 있고 '라포르테 블랑 서현'의 경우 오피스텔로 개발이 진행중이다.

건영은 옛 LIG건설이 모태로 이형수 건영이엔씨(옛 현승디엔씨) 회장이 2014년 현승 컨소시엄을 내세워 인수했다. 부동산 개발회사 신분으로 중견 건설사를 사들여 주목받았다. 이형수 회장→건영이엔씨→에이치에스홀딩스→건영으로 이어지는 지배구조를 가지고 있다.

이형수 건영 회장은 2025년 시공능력평가 20위 도약을 공언한 바 있다. 지난해 시공능력평가 186위로 다소 뒤로 밀려있지만 단순 도급을 지양하고 자체사업으로 실적을 쌓을 전망이다.

김민홍 건영 대표는 "생활형 숙박시설이 과거 편법적인 주거용도로 소위 음지에서 활성화가 이뤄졌다면 이제는 제자리로 돌아와야하는 시점"이라며 "숙박시설 본질에 충실한 상품을 비롯해 시행과 시공을 겸한 자체사업 중심으로 무게중심을 옮기고 있다"고 설명했다.
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