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‘리츠 자산 재편’ 하나신탁, 강남빌딩 인수 마무리 매입가 1023억, 구분소유 건물…GBD 지역 공실율 2% 수준 불과

고진영 기자공개 2021-09-23 08:15:56

이 기사는 2021년 09월 16일 14:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁이 1000억원 규모의 ‘강남빌딩’ 매입 작업을 마무리했다. 최근 리츠를 통한 매입과 매각작업을 부쩍 바쁘게 진행하고 있다. 상업용 부동산 리츠 포트폴리오가 주요권역 오피스와 물류센터 위주로 재편되는 모양새다.

16일 관련 업계에 따르면 하나자산신탁은 최근 서울 서초동 ‘강남빌딩’에 대한 매입대금 납입과 함께 소유권 등기 이전을 마쳤다. 인수 주체는 리츠로 총 1160억원 가량을 조달했으며 부대비용과 리츠 설립비용, 예비비 등을 제외한 순거래가는 1023억원이다.

평(3.3㎡)당 가격을 계산하면 2400만원 수준이다. 인근에 위치한 구분소유 건물들의 경우 최근 BNK타워와 삼성화재 역삼빌딩이 평당 3000만원, 하이트진로 서초빌딩이 평당 2650만원 정도에 팔렸다. 주변 사례들을 볼 때 하나자산신탁은 상당히 경쟁력 있는 가격에 자산을 매입한 셈이다.

강남빌딩은 서초구 서초동에 위치해 있으며 연면적 3만6203㎡, 지하 6층~지상 21층 규모다. 구분소유 건물로 하나자산신탁의 인수 대상은 지하 1층~ 지상3층, 지상 17층~21층 등 1만4097㎡에 해당하는 부분이다. 임차구조는 소규모 계약 여러 건으로 이뤄졌으며 매입대상 층에는 스파크플러스, 하나금융투자 강남지점, 스테이지나인 등이 임차인으로 있다.


이 빌딩은 강남권역(GBD)의 다른 자산과 비교하면 직사각형 구조로 전용면적이 넓어 공간 활용에 효율적인 편이라는 특징이 있다. 입지적으로는 대로변에 위치한 데다 강남역에서 도보 3분 거리라는 점, 추후 신분당선 연장(강남역-신사역)이 예정돼 있다는 점 등이 투자 포인트로 꼽힌다.

강남빌딩 리츠를 포함해 하나자산신탁은 올들어 이미 4개의 리츠를 만들었다. 지난해 리츠 8개를 내놓은 데 이어 빠르게 사업을 확대 중인데 보유 리츠의 청산 작업도 활발하게 이뤄지고 있다.

최근에는 리츠 2개에 대해 청산에 나서기도 했다. 연초부터 매각을 추진한 분당 후너스빌딩(하나트러스트 1호 리츠)의 경우 이지스자산운용에 팔렸다. 경기도 성남시 분당구 수내동 22-2번지, 지하철 분당선 수내역 3번 출구 인근에 있는 역세권 건물이다.

이밖에 DGB생명보험 부산사옥에 대해서도 매각작업을 진행하고 있다. 2019년 ‘하나트러스트 2호’ 리츠를 통해 인수한 빌딩이다. 리츠 만기는 내년 3월인데 지금이 투자회수 적기라고 판단한 것으로 전해졌다. 지방 매물이지만 주요 임차인인 DGB생명보험이 마스터리스 계약을 체결했다는 점에서 공실 리스크는 적은 편이다.

DGB생명 부산사옥까지 매각하면 하나자산신탁이 운용하는 오피스 리츠는 강남구 도곡로 YK빌딩(옛원경빌딩), 대전 칼릭스빌딩, 하나금융그룹 강남사옥만 남는다. 대전 칼릭스빌딩을 제외하면 모두 강남권에 위치해 있다.

이는 GBD 지역의 넘치는 임차 수요를 감안한 행보로 보인다. GBD는 작년 말 기준 공실율이 2.0%에 불과했다. 서울 주요 3대 권역의 작년 말 기준 평균 공실율은 11.30%이라는 점을 고려하면 이보다 10%포인트 가까이 낮은 수치다.

수요가 많다 보니 임대차 구조를 안정화하는 데도 시간이 길게 소요되지 않는 편이다. 서울 주요 권역에 위치한 프라임급 오피스 빌딩이 준공 후 임대율 85% 이상을 달성하기까지의 기간은 평균 14.8개월 수준이다. GBD의 경우 평균 12.2개월로 3대 권역 중 가장 짧은 안정화 기간을 나타내고 있다.
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