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“상업지역보다 주거지역 꼬마빌딩 주목하라” [thebell interview]김영관 교보생명 강남재무설계센터 웰스매니저 “부동산 자산 비중 70%가 적절”

윤기쁨 기자공개 2021-10-18 15:31:20

이 기사는 2021년 10월 14일 15:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

“모두가 건물주를 꿈꾼다. 자산이 많아야지 건물을 사는 게 아니다. 어느 정도 시드머니가 모이면 올근생(주택이 끼어있지 않은 근린생활시설) 등 수익형 부동산을 활용해라.”

부동산 가격 상승과 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 부동산 투자에 어려움을 겪는 사람들이 늘고 있다. 교보생명 강남재무설계센터에서 자산가들의 자산관리를 돕는 김영관 교보생명 웰스매니저(WM)는 소규모 시드머니로도 충분히 부동산 자산을 매입할 수 있다고 강조한다.

김영관 웰스매니저는 “현재까지는 아파트가 재테크로 가장 좋은 상품이었는데 매매차익형보다 임대수익형으로 활용되면서 자산 가격이 많이 올랐다”며 “최소 5년 간은 떨어지거나 보합을 유지할 것으로 보이는데 가격이 동일하다면 시세차익형보다 매월 발생하는 임대 수익을 가져가는 임대수익형이 유리하다”고 말했다.

입지 선정에 주요한 요소로는 ‘직주근접’을 꼽는다. 종로·여의도·마포·강남 등 직장이 몰려있는 곳들이다. 자산이 적은 사람들은 오피스텔을, 자산을 어느 정도 보유하고 있다면 3~5층 규모 상가 주택이나 올근생과 같은 꼬마빌딩을 추천한다. 다만 보유 주택 유무에 따라 전략을 다르게 짜야한다.

가령 이미 집을 1채 보유하고 사람이 4층에 집이 있는 4층짜리 상가주택을 구매할 경우 2주택자가 돼 취득세, 양도세가 중부과 된다. 또 상가주택이지만 주택에 대한 규제가 동일하게 적용돼 대출도 어렵다. 주택을 보유 중이라면 주택이 없는 올근생 빌딩을 사는 게 좋다.

그는 “최근 다주택자 대출 규제가 강화되면서 올근생에 대한 수요가 늘어난 반면 공급이 부족해 가격이 오르고 있는 상황”이라며 “코로나로 직격탄을 맞은 대형 상업지역보다는 주거지역에 있는 꼬마빌딩들을 눈여겨 볼 필요가 있는데, 아파트 단지 인근만 봐도 반찬가게·슈퍼·옷가게 등 공실이 많지 않아 안정적으로 수익을 거둘 수 있다”고 짚었다.

아울러 “부동산 사이클은 계속해서 반복되는데 무주택자라면 자금을 계속 모아두면서 공급이 많아지는 시기(하향안정기)를 기다려야한다”라며 “경기도에서 서울 변두리로, 그리고 서울로, 강북, 강남으로 단계별 목표를 잡는다면 내집 마련이 충분히 가능하다”고 전했다.
김영관 교보생명 강남재무설계센터 웰스매니저.

◇부동산과 금융자산 포트폴리오 비율은 ‘7대 3’

“가장 유리한 상속·증여 절세 방법은 생전에 일부를 증여해 놓는 것."

상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다. 전체에 대해 부과(상속세)할 것인지, 각 개별로 물려주는 재산에 부과(증여세)할 지에 따라 세율이 달라진다. 상속세는 전체에 대한 세금을 계산하기 때문에 세율이 높아질 수밖에 없다.

상속세를 줄이려면 생전에 증여를 하는 것이 좋지만 모든 사람에게 적용되는 것은 아니다. 현재 10억원 미만 재산을 상속하는 경우에는 상속세가 면제된다. 또 현재 연령도 고려해야한다. 예를들어 60세라면 평균 수명 고려시 30년은 더 살 수 있는데, 그 기간 동안의 자산 상승률도 고려야한다. 사후 자산을 물려받은 피상속인간 유류분 반환 청구소송은 빈번히 발생한다.

김영관 매니저는 “대략 25억원 이상 자산이 있다면 재산을 3대7 혹은 2대8 정도로 증여와 상속을 나누는 방식으로 상속세를 절세할 수 있다”라며 “가장 쉬우면서도 어려운 문제가 재산 분할을 어떻게 할 것인가인데, 증여를 할 때에도 향후 자산 가치가 얼마나 상승할 것이냐에 대한 부분도 감안해야 한다”고 강조했다.

이어 “상속세를 내려고 부동산을 저렴하게 처분하는 경우가 생각보다 많은데 부동산 자산은 60~70% 이하, 금융 자산 비율은 30~40% 유지해야 상속 과정에서 재산 손실을 줄일 수 있다”며 “상속세를 납부하기 위한 재원도 생각해두는 것이 좋다“고 말했다.

◇‘장기보유특별공제’ 개정...재산 규모에 따라 양도 시기 결정

현행 1세대 1주택자(주택 가격 9억원 이하)는 양도세 비과세 혜택을 받고 있다. 고가 주택을 보유하고 있다면 초과분에 대한 양도세만 내면된다. 여기에 ‘장기보유특별공제’가 더해지면 보유기간(최소 3년 이상)에 따라 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있다.

장기보유특별공제 개정안이 현재 국회에 제출된 상태다. 개정안에는 고가주택에 대한 기준이 9억원에서 12억원으로 상향한다는 내용이 담겨있다. 또 양도차익 구간별로 차등 적용하는 규정을 신설해 양도차액이 많을 경우 공제를 적게하고, 적을 경우 많이내는 것이 골자다.

김 매니저는 “양도세 비과세 혜택을 노리는 1세대 1주택자는 내년에 파는 게 유리하고, 9억(12억)을 초과하는 재산을 보유한 사람들은 공제비율이 줄기 때문에 올해 파는 게 유리하다”라며 “비사업용 토지도 내년부터는 장기보유특별공제 인정이 안되기 때문에 세금이 부담되는 나대지 보유자들은 올해 안에 파는게 좋다”고 제안했다.

상가주택 관련 세법개정안도 내년부터 시행된다. 올해는 주택의 면적이 상가의 면적 부분보다 크면 세법상으로는 주택에 해당됐다. 3층짜리 빌딩에서 1층만 상가를 쓰고 2~3층이 주택일 경우 주택 과세를 적용하는 방식이다. 이에 1세대 1주택자는 주택에 대한 양도세만 적용하고 상가 양도세는 비과세였다. 그러나 내년부터는 주택 면적과 상가 면적 각각에 대해 세금을 부과한다. 세금이 중과되기 때문에 이들은 추가로 세금을 납부해야한다.

그는 “부동산 투자는 레버리지기 때문에 일정 이상 시드머니가 모이면 차근 차근 외형을 확장할 수 있다”라며 “꿈과 목표를 가지고 단계 단계 이뤄간다면 분명히 건물주가 될 수 있다”라고 강조했다.
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