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[증권사 부동산금융 전략 점검]하나금융투자, 지자체 숙원 대형 공모사업 '해결사'⑤난이도 높은 국책·시책 프로젝트, PF·PI 투자 병행…사회기여도 제고

신민규 기자공개 2022-06-24 08:20:52

[편집자주]

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 06월 22일 15:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나금융투자는 지방자치단체 빅 프로젝트를 잇따라 성사시키면서 부동산금융 인지도를 쌓았다. 각 지역 난제로 여겨졌던 대형 개발사업에 PI(고유계정·자기자본) 투자부터 프로젝트파이낸싱(PF) 주관을 병행해 성공궤도에 올려놨다.

올해에도 대형 공모사업을 긴 호흡으로 이어가면서 서울시 신속통합기획 방식으로 추진되는 정비사업에 역점을 둘 예정이다. 수익성을 다소 줄이더라도 사회 공헌도가 높은 프로젝트에 사업 중점을 두고 있다.

◇대형 프로젝트 성사, 자금회수 단계 '호재'

하나금융투자는 지자체 숙원사업 해결사로 불릴 정도로 난이도가 높은 개발사업에 다수 참여했다. 사업이 순항하면서 대형 프로젝트 자금회수 단계에 들어선 점이 호재로 작용하고 있다.

영종도 항만재개발 사업 일환으로 진행된 한상드림아일랜드 프로젝트는 하나금융투자가 2019년 PI 투자와 함께 PF 주관을 함께 진행한 딜이었다. 여의도 면적 수준인 약 330만㎡에 36홀짜리 퍼블릭 골프장과 2개의 리조트 등이 개발되고 있다.

하나금융투자는 이 가운데 골프장 지분 19.9%를 직접 확보하고 있다. 최근 시세보다 낮은 홀당 110억원씩만 매겨도 4000억원 안팎의 몸값이 기대되고 있다. 개발비용을 감안해도 1500억원 이상의 수익 확보가 가능한 셈이다. 하나금융투자 지분 가치는 최소 300억원을 상회하게 된다.

광명의료복합클러스터 사업 역시 2017년 따낸 이후 5년이 흐르면서 분양 단계에 들어섰다. 하나금융투자는 5000억원 규모의 PF를 주관하면서 조달 물꼬를 텄다. 중앙대병원이 입성하면서 광명시 첫 대형병원을 유치하는 시책사업을 성사시켰다.

중앙대 광명병원의 분양률은 최근 80%를 넘어선 것으로 나타났다. 남은 상가분양이 완료되면 하나금융투자는 300억원대 배당수익을 확보할 전망이다.

영종도 인스파이어리조트의 경우 지난해 조단위 PF를 성사시킨 덕분에 내년 준공을 앞두고 있다. 준공건물을 기초자산으로 삼아 담보대출로 전환시키는 대환작업이 진행될 전망이다.

◇잠실마이스 복합개발 등 사업지 '두둑'…물류·데이터센터 주목

하나금융투자는 이미 확보한 대형 개발 사업지가 두둑한 편이다. 잠실 마이스(MICE) 복합개발사업을 비롯해 서울 북부역세권, 대전역세권 복합개발사업을 컨소시엄을 이뤄 따냈다.

대전역세권 사업은 이르면 하반기 조달이 진행될 것으로 보인다. 서울 북부역세권 사업 역시 연말이나 내년초 자금 조달이 이뤄질 예정이다.

내부적으로는 초대형 프로젝트인 잠실 마이스 복합개발사업에 역점을 두고 있다. 서울시 인허가 단계로 사업비 2조원이 넘는다는 점에서 상당한 역량이 집중될 전망이다.

대부분의 프로젝트에서 사회기여 부분을 고려하고 있다는 점이 큰 특징이다. 잠실 마이스 복합개발사업만 해도 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)를 0.5%p 낮춰 사회 환원하는 구조를 짜 경쟁사 대비 우위를 점할 수 있었다.

하나금융투자는 해외에서도 국책사업으로 사회적 의미가 있는 프로젝트를 선별해가고 있다. 태국 정책사업으로 추진했던 폐기물처리장 개발을 위해 조율하고 있다.

프로덕트 중에서는 물류센터를 넘어 데이터센터까지 중장기적으로 검토하고 있다. 전력수요가 어느 정도 해결되면 아시아 데이터센터 허브로 구축 가능하다는 전망이다. 글로벌 대기업을 유치하면 사회적인 기여도 역시 클 것으로 예상된다.
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