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IFC보다 신금투 사옥? GIC, 이지스자산운용과 '맞손' 협의 1500억 투입 논의, KKR 우군 확보 ·밸류애드 자산 등 강점

김경태 기자공개 2022-06-28 08:09:05

이 기사는 2022년 06월 27일 14:28 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 함께 서울 여의도 신한금융투자 사옥 인수를 추진하는 가운데 싱가포르투자청(GIC)이 투자자로 합류할지 주목된다. 1000억원 넘는 금액을 투자하는 방안을 협의 중이다. 그간 GIC는 국제금융센터(IFC) 투자 후보군으로 분류됐던 터라 행보에 이목이 집중된다.

27일 투자업계에 따르면 이지스자산운용은 GIC와 신한금융투자 여의도 사옥 투자에 관한 논의를 이어가고 있다. 부동산운용 및 자문업계에는 GIC가 1500억원 안팎의 금액을 지분(Equity) 투자하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

이지스자산운용 관계자는 "딜(Deal)이 아직 진행 중인 상태로 밝힐 수 있는 부분이 없다"고 말했다.

신한금융투자 여의도 사옥은 영등포구 여의대로 70(여의도동 23-2)에 위치해 있다. 앞서 신한금융투자는 올 1월초 매각주관사 선정을 위해 국내 최상위권 부동산자문사에만 입찰제안요청서(RFP)를 보냈다. 이후 씨비알이(CBRE)코리아를 자문사로 낙점한 뒤 입찰을 진행했다.

입찰에는 IFC 인수전에서도 맞붙은 이지스자산운용과 미래에셋자산운용(미래에셋맵스리츠)이 또 다시 격돌했다. 올 5월 이지스자산운용과 KKR 컨소시엄이 우선협상대상자에 선정됐다. 인수금액은 6400억원이다.

신한금융투자 여의도 사옥 전경(출처: 네이버지도)

그 후 이지스자산운용과 KKR은 인수 작업을 이어가면서 추가적으로 투자자 확보에 나섰다. 부동산투자업계에 따르면 IFC 인수처럼 신한금융투자 사옥 역시 우협 선정 이후 급격한 금리 인상으로 자금 조달에 영향을 받는 것으로 알려졌다.

하지만 GIC와 논의를 이어가면서 청신호가 켜졌다는 분석이 나온다. GIC가 투자를 확정할 경우 인수 작업이 더욱 탄력을 받을 전망이다.

부동산투자업계에서는 GIC가 신한금융투자 사옥 투자를 검토하면서 IFC 인수전에도 영향을 미칠지 예의주시하고 있다. GIC는 그간 IFC 인수전에서 미래에셋자산운용 측의 에퀴티 투자자로 꾸준히 거론됐다. 여전히 논의를 이어가고 있지만 투자 여부가 확정된 상태는 아닌 것으로 알려졌다.

신한금융투자 사옥에 주목하는 배경으로는 우선 KKR의 존재가 지목된다. 이지스자산운용과 KKR은 과거에도 다수의 상업용 부동산 투자에서 협업했다. 최근에는 조인트벤처(JV) 설립에 나서기도 했다. 글로벌 큰 손이 있는 만큼 GIC가 부담을 덜 수 있다.

IFC와의 차이점도 거론된다. IFC는 공실률이 약 1%에 불과한 코어(Core) 자산이다. 로우 리스크(Low risk)·로우 리턴(Low return) 투자다. 하지만 최근 가파른 금리 변동으로 에퀴티 투자 수익이 더 낮아질 것으로 전망된다. 여기에 거래가격이 4조1000억원에 달해 금리가 더 오르면 역마진이 발생할 가능성도 높아진다.

반면 신한금융투자 사옥 투자는 밸류애드(Value-add) 성격을 지닌다. 밸류애드는 처음부터 운용 수익을 얻는 것을 기대하기보다는 해당 부동산의 리모델링·재건축을 염두에 두는 하이 리스크(High risk)·하이 리턴(High return) 투자다.

신한금융투자는 세일즈앤리스백(Sale&Lease back) 방식을 유력하게 검토하는 것으로 전해진다. 다만 용적률이 남아 있어 이지스자산운용·KKR 컨소시엄이 향후 리모델링이나 재건축 등을 추진할 것으로 전망되고 있다.
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