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교보자산신탁, 프라임오피스 리츠 '출사표' 임대주택·물류센터 위주에서 당산 '이레빌딩' 매입, 포트폴리오 다각화 '주목'

정지원 기자공개 2022-06-30 08:45:36

이 기사는 2022년 06월 29일 15:49 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

교보자산신탁이 처음으로 프라임급 오피스를 리츠를 통해 매입하고 운영에 나선다. 그간 임대주택 리츠와 물류센터 리츠에 집중해 왔지만 앞으로 다양한 자산을 공략할 전망이다.

29일 업계에 따르면 교보자산신탁이 '밸류트러스트제17호' 리츠(REITs)의 영업인가 신청을 냈다. 리츠 자본금은 993억원이다. 총 사업비는 자산 매입가를 포함해 3700억원 정도다.

서울 영등포구에 양평동 일원의 이레빌딩을 자산으로 담을 계획이다. 서울 지하철 2호선과 9호선 환승역인 당산역과 도보 10분 이내 거리에 위치해 있다. 대로와도 인접해 여의도권역(YBD)으로 접근성이 양호하다.

총 연면적 1만7000평 규모 프라임오피스다. 빌딩은 각각 1999년과 2010년에 준공된 구관과 신관으로 구성돼 있다. 구관은 지하 3층~지상 20층이며 연면적 약 2만5000㎡(7600평)이다. 신관은 지하 6층~지상 16층이며 연면적 약 3만1000㎡(9400평)이다.

안정적인 임차 계약이 맺어진 상태다. 주요 임차인으로 효성ITX가 있다. 부동산 임대업계에 따르면 현재 이레빌딩은 사무실 임대면적 공실률 1% 미만으로 사실상 만실 상태로 알려졌다.
양평동 이레빌딩 신관 모습.

이번에 리츠를 통해 프라임오피스에 처음 투자하면서 리츠 사업 역량을 입증할 것으로 보인다. 현재 교보자산신탁이 운용 중인 오피스 리츠는 '생보제12호' 리츠 하나다. 강남구 삼성동에 위치한 빌딩을 갖고 있지만 연면적이 10000평에 못 미친다. 이전에 마포구 소재 태영빌딩을 편입한 오피스 리츠는 5년의 존속기간이 끝난 뒤 매각을 마쳤다.

기존 리츠 사업 포트폴리오는 오피스보단 임대주택이나 물류센터에 집중돼 있었다. 현재 리츠를 통해 경기도 안성시 미양면 소재 '삼성로지스 물류센터'와 인천광역시 원창동 'CJ-GS칼텍스 물류센터'에 투자한 상태다.

이외에도 상업시설을 포함한 경기도 하남시의 '하남 감일벨솔레파크'와 임대주택인 서울시 구로구 '개봉역 센트레빌레우스'를 리츠로 갖고 있다. 대토보상 리츠도 운용 중인데 경기도 평택시 세교동 일원 재개발정비사업과 부산시 남구 우암동 일대 정비사업 연계형 임대주택에 투자했다.

교보자산신탁은 2011년 리츠 자산관리회사(AMC)로 설립인가를 받았다. 운용리츠가 많지 않았지만 4명의 운용인력을 6명으로 늘리면서 본격적으로 리츠 사업을 확대했다. 이번 이레빌딩을 비롯해 다양한 물건들을 검토할 계획이다.

앞서 이레빌딩은 KB자산운용이 펀드인 'KB스타오피스 사모 부동산투자신탁1호'를 통해 갖고 있었다. 2012년부터 10년 동안 운용한 뒤 만기가 다가오자 올해 초 매물로 내놨다. 매각주관사로 쿠시먼앤웨이크필드코리아와 에비슨영코리아를 공동 선정했다.

KB자산운용이 매입할 당시 비용은 2150억원 수준이었다. 교보자산신탁이 제시한 3700억원의 리츠 사업비 대부분을 자산 매입가로 추정하면 1300억원 가량의 시세차익을 거둔 셈이다. 교보자산신탁은 현재 이레빌딩 매입을 위한 우선협상대상자에 선정된 상태다.

교보자산신탁 관계자는 "7월 중순쯤 영업인가 허가가 나면 이레빌딩 매입에 속도를 낼 계획"이라고 말했다.
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