이 기사는 2022년 07월 20일 14:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

이화자산운용의 첫 해외부동산펀드의 원금 손실이 불가피 할 전망이다. 각종 악재에 펀드 편입자산의 가치가 크게 하락한 가운데 올해 도래한 만기를 끝내 연장하지 못하면서 청산 절차를 밟게 될 전망이다.

20일 금융투자업계에 따르면 이화자산운용이 국내 대형 증권사를 지분 투자자로 확보해 설정한 ‘이화일반사모부동산투자신탁30호’가 대규모 원금손실 위기에 처했다. 현재 강제 자산매각을 추진 중인 것으로 전해지며, 일각에선 후순위 출자자들의 피해액이 수백억 원에 달한다며 우려를 표하고 있다.

이화자산운용이 펀드를 통해 매입한 자산은 일본 도쿄 소재의 ‘네스트호텔 도쿄 한조몬’이다. 대지면적 350㎡, 연면적 2178㎡의 이 호텔은 지상 11층, 객실 수 102실로 지난 2018년 2월 준공됐다. 호텔이 위치한 도쿄 지요다구는 국회의사당, 최고재판소, 대사관 등 주요 공공기관들이 자리한 도내 핵심지역으로 꼽힌다.

지난 2019년 7월 이화자산운용은 기관과 개인투자자들을 통해 조성한 자금을 펀드에 실어 총액 500억원에 이 건물을 매입했다. 3년 만기 폐쇄형으로 설정된 ‘이화일반사모부동산투자신탁30호’의 수탁고 규모는 지난 19일 기준 약 200억원(Class A, C)이다. 이 중 140억원 가량이 DB금융투자를 통해 국내 투자자들에게 판매됐다. 호텔 매입에 필요했던 나머지 자금은 일본 현지에서 선순위 대주단을 구성해 조달한 것으로 관측된다.

당시 이화자산운용은 해당 건물 매입을 위해 세빌스코리아와 손을 잡았다. 부동산투자자문사인 세빌스코리아가 투자대상을 발굴하고 이화운용이 딜을 마무리짓는 구조였다. 두 회사는 ‘네스트호텔 도쿄 한조몬’의 입지와 향후 개최될 도쿄올림픽 등을 감안해 매입을 서두른 것으로 전해진다.

다만 코로나19 사태로 올림픽 개최가 연기되면서 당초 기대하던 관광객 수요를 크게 밑도는 상황이 발생했다. 이에 호텔 등 숙박시설의 프리미엄이 크게 쪼그라드는 동시에 최근 들어 글로벌 유동성 위축이 현지 부동산가치 하락을 가속화시킨 것으로 파악됐다.

지난 3년 새 크게 하락한 엔화가치도 악재로 작용했다. 호텔을 매입하던 2019년 7월 당시 엔화에 대한 원화 환율은 최고 11원에 달했으나, 올해 7월 19일 종가 기준으로는 9.45원에 머무르고 있다. 3년 만기 펀드의 운용기간 동안 엔화 가치가 최대 14% 하락한 셈이다. '네스트호텔 도쿄 한조몬'에 투입한 엔화 원금을 그대로 회수한다고 해도 일부 환손실이 우려되는 상황이다.

결국 업계에서는 ‘이화일반사모부동산투자신탁30호’에 투자한 국내 출자자들이 대규모 원금 손실을 입을 것으로 보고 있다. 거듭된 대내외적 악재에 현지의 선순위 대주단들이 대출 만기 연장을 동의해주지 않으며 원금 회수에 돌입했기 때문이다. 이에 따른 손실금액은 오롯이 후순위 출자자들이 책임지게 될 전망이다.

업계 관계자는 "현재 네스트호텔 자산가치가 지난 2019년 매입가격을 크게 밑돌고 있다는 평가가 많았다"며 "금융투자업계에선 해당 자산에 대한 평가가치를 수백억 정도 손실 판단한 것으로 알고 있다"고 귀띔했다.

이화운용에 정통한 또다른 업계 관계자는 "대주단의 일방적인 자산 매각에 대해 이화운용이 부당함을 강하게 피력 중"이라며 "다만 그동안 현지 운용사와 함께 매입자산을 관리해온 것처럼 이화운용 혼자서 현지와 조율하는 데는 다소 어려운 면이 있을 것"이라고 말했다.

한편 이화자산운용은 해외 부동산펀드 원금 손실 가능성에 대해 공식적인 답변을 피했다.