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"물류센터 투자, 상온 중심 거래 이어진다" [부동산 운용역과의 수다]④공실률 하락 덕 임대료 상승세 지속…리스크 헤지 수단으로 상장리츠 부상 전망도

이정완 기자공개 2022-08-18 07:26:10

[편집자주]

지난해 국내 상업용부동산 시장은 사상 최대 거래규모를 기록하며 호황세를 여실히 드러냈다. 하지만 올해는 시장을 둘러싼 환경에 변화가 생기고 있다. 미국에서 시작된 금리 인상을 비롯해 직접 개발을 어렵게 만드는 원자재가 상승 문제도 겹쳤다. 불확실성이 커진 2022년 부동산투자업계 전문가들은 어떤 생각을 갖고 있을까. 관련업에서 오랜 경력을 쌓은 운용사 임원들과의 모임에서 상업용부동산 시장의 동향을 들어봤다.

이 기사는 2022년 08월 11일 15:04 thebell 유료서비스에 표출된 기사입니다.

코로나19를 계기로 비대면 소비 문화가 확산되면서 국내 물류센터 시장은 뜨거운 투자 열기를 보인지 오래다. 하지만 최근 들어 금리 인상과 저온 물류센터의 공실률 상승 탓으로 보수적인 입장을 보이는 경우도 많아졌다.

국내 상업용부동산 시장 상황과 전망을 듣기 위해 더벨이 만든 이번 자리에는 권혁진 베스타스자산운용 상무, 김병직 신한리츠운용 상무, 박경배 마스턴투자운용 상무, 이철민 케이리츠투자운용 전무(가나다순)가 참여했다.

모임에 참석한 부동산 운용 전문가는 상온 물류센터의 시장을 긍정적으로 내다봤다. 권혁진 상무는 "여전히 꾸준한 임차 수요가 있기에 물류센터 투자는 당분간 긍정적"이라며 "최근 인수한 경기도 여주 물류센터의 경우 준공 이전에 최초 예상했던 임대 조건 이상으로 임차가 완료됐다"고 말했다. 이어 "특히 상온 물류센터는 수도권 외곽으로 나와도 공실을 찾기 힘들다"고 덧붙였다.

김병직 상무는 "임대료 상승세로 인해 일부 물류센터 운용사는 화주와 기존 계약을 해지하고 새로 계약을 맺고 싶을 정도라는 이야기를 한다"고 분위기를 전했다.

불안한 저온 물류센터 시장 상황도 상대적으로 상온 물류센터의 매력을 높이는 요소다. 이철민 전무는 "현 시점에서 봤을 때 저온 물류센터는 화주를 구하기도 어렵고 화재 위험 등 안전 문제도 고려해야 한다"며 "반면 상온 물류센터는 화주 수요가 꾸준하다"고 설명했다.

물류센터 시장은 그동안 수요가 집중된 수도권을 중심으로 성장해왔다. 특히 서울과 전국 배송이 모두 유리한 수도권 동남권역 인기가 높았다. 글로벌 부동산종합서비스 기업 JLL(존스랑라살)에 따르면 2분기 말 동남권역은 지속되는 공급에도 공실률 1.4%로 최저 수준을 기록했다.

권혁진 상무는 "최근 유가 상승으로 인해 화주의 운송비 부담이 확연히 커졌을 것"이라며 "이런 요인도 수도권 권역별 임대료에 반영될 수 있다"고 분석했다.

지방 시장은 대도시 주변을 위주로 거래가 이어질 것이란 분석이다. 박경배 상무는 "수도권 물류센터의 경우 서울에 접근하려면 30~40분 가량이 걸리지만 지방의 경우 10~15분이면 닿을 수 있는 곳에 물류센터가 위치한 것이 장점"이라고 말했다. 다만 아직 지방 시장은 화주 관련 데이터가 완전히 확인되지 않아 수요를 예측하기 어려운 부분이 있다는 의견도 있었다.

장기적 관점에서 지금과 같은 가격 상승세가 이어질 것이냐에 대해선 조심스러운 분석이 나왔다. 이철민 전무는 "앞으로도 신규 공급 물량이 계속 시장에 유입될 텐데 2~3년 후에도 현재 시장 분위기가 지속될 지 확신이 서지 않는다"며 "임차인 수가 적은 물류센터 특성상 화주 한 곳만 빠져도 수익성에 타격이 크기 때문에 더 조심스럽다"고 말했다.

이 같은 리스크를 헤지(Hedge)하기 위해 유형이 다른 물류센터를 한 번에 품는 투자 전략이 더욱 활성화될 것이란 전망이 나왔다. 이 과정에서 상장리츠도 활용될 수 있다는 분석이다.

권혁진 상무는 "운용사에서 리스크를 줄이기 위해 자산을 매입하는 유형이 바뀔 것이라고 내다본다"며 "단일 화주의 단일 물류센터를 매입하기 보다 상장리츠 등 각 운용사별로 가능한 방식을 통해 멀티 자산으로 묶어서 매입하면 리스크 분산이 가능하다"고 말했다.

이철민 전무도 "앞으로는 운용사가 사모펀드로 가지고 있는 양질의 물류센터가 공모 상장리츠에 담길 것으로 전망한다"고 전했다.

(왼쪽부터)권혁진 베스타스자산운용 상무, 이철민 케이리츠투자운용 전무, 김병직 신한리츠운용 상무, 박경배 마스턴투자운용 상무
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