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[고개드는 서울시 도시정비사업]도심 곳곳서 파열음, 활기 다시 찾을까금리·원자재·주택경기 '삼중고'…공공재개발·신통기획 내놓자 다시 주목

신준혁 기자공개 2022-09-26 07:26:35

[편집자주]

서울시 도시정비 사업이 다시 들썩이고 있다. 부동산 규제와 원자재수급 불안정으로 표류했던 각종 사업이 곧 시작될 조짐이다. 1970년대 지어진 노후 단지 조합들이 최근 사업 속도를 높이자 서울시가 지원 의사를 밝히며 화답했다. 둔촌, 흑석, 한남, 용두, 여의도 등 각지 사업이 시장의 이목을 끌고 있다. 서울시 내 주요 도시정비 사업의 각종 이슈와 현황을 들여다본다.

이 기사는 2022년 09월 22일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울시 도시정비사업은 지난해까지 호시절을 보냈다. 아파트 시세가 끝을 모르고 상승한 덕분에 부동산 시장으로 자금이 몰렸다. 청약 단지는 어느 곳이든 완판을 기록했다. 불과 몇년 전 미분양과 시공사 도산을 목격했던 업계로선 낯선 관경이었다.

올해 들어 상황은 급격하게 달라졌다. 금리인상과 원자재 수급난, 부동산 경기 위축 등 악재가 치면서 열기가 한 순간에 식었다. 조합은 일반분양가를 높여 받길 원하고 건설사는 원자재 인상분을 반영한 도급비 인상을 희망하면서 도시정비사업이 장기간 고착상태에 빠졌다.

다만 서울시가 직접 나서면서 다시 활기를 찾을 조짐을 보이고 있다. 서울시는 공공재개발과 신속통합기획 등 대안을 내놓았다. 실효성 있는 효과를 거둘지 주목된다.

◇기준금리 1.5% 인상, 원자재값 2배 상승

한국은행은 올해 들어 기준금리를 1.50% 상향 조정했다. 8월 25일을 마지막으로 25bp를 인상했는데 21일 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 75bp 금리인상에 맞춰 한차례 추가 인상이 예상된다.

금융기관으로부터 대규모 사업비를 차입한 도시정비조합의 부담감은 가중될 수 밖에 없었다. 일례로 둔촌주공은 기존 대주단과의 대출 기한을 연장하지 못해 새로운 금리 조건을 협상 중이다. 시장 상황을 고려하면 기존 금리보다 1%p 이상 높은 금리가 책정될 것으로 보인다.

원자재값은 1년 사이 최대 2배 가까이 상승했다. 10대 건설사의 원자재 매입현황을 종합하면 2분기 봉강류(철근) 원재료 가격은 톤당 평균 100만원으로 전년 말 대비 38% 증가했다.

건물 구조물에 쓰이는 강판류(후판)는 가격 상승폭이 더 컸다. 톤당 강판류 가격은 2분기 120만원으로 전년 말 대비 12% 상승했다. 2년 전과 비교하면 2배 상승한 셈이다. 비교적 상승폭이 적었던 레미콘과 시멘트 가격도 전년 말 대비 10% 가량 증가했다.

그 결과 대형 건설사들의 매출원가율은 적게는 1%에서 많게는 5%까지 치솟았다. 대형 건설사의 공동주택 공사비는 3.3㎡(평)당 500만원을 넘는 곳이 드물었지만 최근 시공능력평가 10대 건설사 중 한 곳이 600만원을 제시한 것으로 알려졌다. 주상복합의 경우 500만원대였던 공사비가 650만~700만원까지 치솟았다. 단기간에 공사비가 30% 이상 뛴 셈이다.


일부 조합은 일반분양가를 높이기 위해 분양일정을 연기했다. 서울 서초구 신반포15차 재건축사업은 택지비 감정평가를 늦추면서 내년으로 일정이 미뤄졌다. 이 사업지는 대우건설과 계약을 해지하고 삼성물산을 시공사로 재선정한 곳이다.

건설사들도 원자재값 인상을 이유로 입찰 자체를 기피했다. 원자재값이 추가로 상승할 경우 수익성을 담보할 수 없다는 판단에서다. 일부 현장에선 금리와 원재재값 상승분을 반영해 도급비를 재협상하는 과정에서 시공계약을 아예 파기하는 일도 벌어졌다.

민간 주택사업은 통상 에스컬레이션 조항(Escalation Clause)이 적용되지 않는다. 도급 증액 관련 문구가 없는 케이스가 많아 물가 변동에 따라 손실이 커지는 구조다.


◇주거안정·가격 안정화 시급…시, 도시정비 지원 올인

하지만 서울 도시정비사업은 시 차원에서 지원의사를 밝히자 다시 고개를 들고 있다. 안정적인 주택공급을 통해 서울시민의 주거 안정을 달성해야 하는 시는 공공재개발과 신속통합기획 등 대안을 내놓고 조합의 사업을 지원하는 중이다.

공공재개발은 서울시 산하 공기업 서울주택도시공사(SH)가 시행사로서 노후지역을 정비·개발하는 방식이다. 민간재개발과 비교해 용적률과 층수 제한을 완화했고 분양가 상한제 대상에서도 제외했다. 흑석2구역과 용두1구역 공공재개발이 대표적인 케이스다.

신속통합기획은 민간 주도 개발에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 시는 정비계획 수립 초기부터 참여하고 조합과 자치구의 입장을 사전에 조율해 심의 과정을 간소화한다. 지난해 공모를 통해 21개 사업지를 선정했다.

시는 둔촌주공 재건축사업에 대해서도 중재안을 마련하고 일반분양가를 상향 조정해 줄 것을 국토교통부에 요청하는 등 사태 수습에 나섰다.

시장 관계자는 "서울시에서 대량으로 주택을 공급할 수 있는 방안은 사실상 재개발과 재건축사업이 유일하다"며 "고질적인 문제점인 투명성을 개선하기 위해 시가 직접 참여하고 수요에 맞게 공급에 나섰다는 점은 긍정적이다"고 평가했다.

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