이 기사는 2023년 01월 12일 11:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 청약 완판시대가 종식되면서 초기 분양계약률을 놓고 업계 시각 차이가 분분하다. 건설업계에선 침체기를 감안하면 초기 분양률 30~40%만 넘어도 준공시점까지 공사비 회수에 문제가 없다고 내다봤다.

반면 신평사는 눈높이가 보다 높다. 사업 초기 달성해야 하는 분양률 수준을 과거보다 높게 제시했다. 과거와 달리 초기 분양률 40~50% 안팎이면 공사진행에 차질이 생길 여지를 염두에 둬야 한다고 지적했다.

12일 업계에 따르면 GS건설은 '장위자이 레디언트(장위4구역 재개발)' 일반분양에 나서 계약률 59.6%를 기록했다. 1330세대의 일반분양분 가운데 793세대가 팔렸고 537세대가 남았다. 무순위청약을 통한 계약이 16일까지 이뤄지게 된다.

최종 미분양 물량이 나올 여지가 높아졌지만 건설업계에선 선방한 성적으로 평가했다. 초기 분양률의 리스크 마지노선은 30% 수준으로 제시했다. 분양률 30~40% 정도만 초기에 넘겨도 준공까지 공사여력이 충분한 편으로 계산했다.
도시정비사업의 경우 리스크 수준을 더 낮게 내다봤다. 장위자이 레디언트는 장위4구역 재개발 물건으로 전체 공급규모가 2840세대다. 이 가운데 1510세대가 조합물량에 속한다. 조합물량(1510세대)이 기분양된 것으로 전제하면 일반분양분(793세대)을 포함해 2303세대를 판 셈이다. 단순 비중으로 따지면 81%에 해당된다.

건설사 입장에선 통상적으로 최종 분양률이 85%만 상회해도 구조적으로 공사비를 회수하는데 문제가 없다고 판단하고 있다. 시행사 마진 15%를 가정한 금액이다.

건설업계 관계자는 "지난해 상반기까지 아파트 초기 완판 분위기가 이어져서 그렇지 통상적으로 정당계약후 한달간 분양률 60%면 충분히 여유가 있는 편"이라고 설명했다.

다만 미분양이 장기화될 경우 완판까지 부담은 다소 커질 가능성이 높다. 판매홍보비나 할인분양을 통해 미분양을 해소해야 하기 때문이다. 도시정비사업의 경우 이런 비용은 조합원들에게 전가될 여지도 있다. 최종 미분양 확정시 조합원 추가 분담금이나 배당규모에 변동이 생길 수 있다.

신용평가사 역시 최근 건설경기를 감안해 과거와는 다른 잣대를 내놓고 있다. 한국기업평가는 전체 분양률만 보고 판단하던 단계에서 나아가 프로젝트별로 공사단계에 따라 분양률을 체크해야 할 필요가 있다고 지적했다.

지금까지 초기 분양률 40~50%만 달성해도 공사진행에 차질이 없다고 판단했다. 준공시점까지 분양률 70% 내외만 달성해도 전반적인 대금회수 우려는 없다고 본 셈이다.

향후에는 중도금 대출 기표 등을 고려해 사업초기 달성해야 하는 분양률 수준이 이보다 더 높아질 수 있다고 설명했다. 공사대금 회수가 가능한 수준의 분양률을 달성하고 있는지 프로젝트별로 파악해야 하는 시점이 됐다.

시장에선 '장위자이 레디언트'에 비해 둔촌주공 사업장(올림픽파크 포레온)은 최근 정부의 규제 완화 수혜를 입을 여지를 높게 내다봤다. 둔촌주공 사업장이 19일 프로젝트파이낸싱(PF) 상환을 위해 필요한 분양계약률은 77% 수준이다. 분양계약 마감일은 17일이다.

GS건설 관계자는 "일반적으로 초기 분양률 60%는 괜찮은 수준이며 잔여세대 분양이 마무리되도록 최선을 다하겠다"고 설명했다.

한국기업평가 관계자는 "프로젝트별로 중도금 대출 기표 가능한 수준의 분양률 달성 여부에 대해서 모니터링이 필요하지만 개별 프로젝트 모니터링시 참고사항일뿐 전반적인 분양률 가이드라인은 될 수 없다"며 "중도금 대출 기표가 가능한 수준의 분양률 및 달성 시점은 프로젝트마다 상이하며 이로 인해 건설업 전반의 초기 분양률 수준이 과거보다 높아야 한다는 뜻은 아니다"고 설명했다. 이어 "최종 분양률 70% 내외 수준을 달성할 경우 공사대금 회수에 문제가 발생할 가능성은 높지 않다고 판단하고 있다"고 밝혔다.