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[thebell interview/2023 부동산 투자자문사 전략]글로벌 네트워킹 늘려 해외 투자자 잡는다"이지은 세빌스코리아 상무 "인바운드 투자 증가, 외국계 기관 소통 강화"

정지원 기자공개 2023-01-25 13:20:00

[편집자주]

지난해에는 상업용 부동산 거래 종결 소식이 좀처럼 들리지 않았다. 금리가 단기간 급등하는 등 경기 불확실성이 짙어지면서 매도자와 매수자의 입창 차이가 좁혀지지 않은 영향이다. 하지만 올해는 금리가 안정화되는 동시에 해외 투자자 진출, 대출 펀드 조성, 알짜 매물 출회 등 시장에 다양한 기회가 열릴 것이라는 관측이 우세하다. 국내외 주요 부동산투자자문업체 플레이어들로부터 올해 전망과 전략을 들어본다.

이 기사는 2023년 01월 19일 15:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

세빌스코리아 투자자문본부는 국내 부동산 투자자문 업계 최상위권에 자리매김하고 있다. 20년간 누적 자문액만 30조원 달한다. 탄탄한 글로벌 네트워크를 바탕으로 해외 투자자 유치도 활발하다. 특히 지난해 새로 영입된 이지은 상무(사진)가 힘을 보태고 있다.

외국계 회사에서 오랜 경력을 쌓은 이 상무는 더벨과의 신년 인터뷰에서 올해 해외 투자자의 국내 부동산에 대한 관심이 보다 커질 것이라고 내다봤다. 아울러 현지 본부와의 협업을 강화하고 거래 종결 가능성이 높은 중장기 프로젝트에 집중하는 등 딜 완성력을 높이겠다는 목표도 밝혔다.

◇ 20년 가까운 외국계 기업 경력, '해외 투자 유치' 전문가

이지은 세빌스코리아 투자자문본부 상무는 외국계 기업에서 약 18년의 업력을 쌓았다. 뉴질랜드 오클랜드대학교 부동산학부를 졸업한 뒤 로펌 법무사로 사회생활을 시작했다. "전공을 살려 부동산 거래 관련 업무를 주로 맡았고 자연스럽게 투자 쪽에도 관심을 갖게 됐다"고 떠올렸다.

다양한 회사에서 주로 부동산 및 투자 관련 업무를 맡았다. 이랜드월드 국제자금팀, 메트라이프생명보험 기업부동산관리 부문, 캐피탈랜드투자운용 투자팀 등을 거쳤다. 2020년부터 JLL 계열사인 라살자산운용에서 일하면서 종합부동산서비스 기업에서 연을 맺게 됐다. 지난해 세빌스코리아 투자자문본부에 합류했다.

주요 프로젝트로 △종로플레이스 △동대문 소테츠스프라지르호텔 △인사동 이비스호텔 △아이콘청계빌딩 등 투자를 성사시켰다. 동대문 소테츠 스프라지르 호텔은 싱가포르 거래소(SGX) 상장 펀드에 국내 자산을 편입시킨 최초 사례다. SGX 호텔 펀드인 'Ascendas Hospitality Trust'가 투자했다. 자금력이 뛰어난 일본계 호텔 소테츠를 마스터리스 운영사로 유치해 안정적인 배당을 내세웠다.

이 상무는 인바운드 투자 실무 이해도를 바탕으로 국내 투자자뿐만 아니라 해외 투자자 마케팅 업무도 수행하고 있다. 그는 "외국계 자산운용사에서 다양한 외국계 자금을 모아 펀드를 만들고 실물 및 개발 프로젝트를 매입하는 일을 했다"며 "당시 오피스, 물류, 호텔 등 다양한 자산을 직접 매입했던 경험이 현재 고객사를 깊이 이해하는데 도움이 되고 있다"고 말했다.

지난해에는 서울시티타워 매각을 마무리했다. 글로벌 네트워킹 역량을 보여준 사례다. 3분기 클로징된 딜로 본격적인 금리 급등 시점에 거래를 매듭지어야 했다. 코람코자산신탁이 국민연금 자금을 위탁 받아 리츠로 보유하고 있던 자산이다. BNK자산운용이 우선협상대상자로 선정됐지만 마무리하지 못했다. 홍콩계 사모펀드 운용사인 PAG가 이지스자산운용과 손을 잡고 인수했다.

이 상무는 "국내 기관 투자자들이 미온적인 가운데 매수를 실행할 수 있는 곳은 실수요자와 해외 투자자라고 판단했다"며 "가격 경쟁력이 있던 실수요자가 금리 인상 부담으로 추가 진행에 어려움을 겪던 차에 해외 투자자를 유치해 성공적으로 딜을 클로징 할 수 있었다"고 말했다. 시장 상황에 맞는 매수인을 발굴하고 투자를 성사시킨 셈이다.

◇ 하반기부터 시장 회복, 외국계 투자자 움직임 활발 전망

그는 올해 상업용 부동산 시장의 불확실성이 점차 해소될 것으로 내다봤다. 이 상무는 "지난해에는 대출 경색과 거래 가격에 대한 불확실성 탓에 거래 종결이 어려웠다"면 "올해는 중앙은행의 금리 인상 규모와 시기가 어느 정도 예측 가능해진 만큼 매도인과 매수인의 입장 차이가 줄어드는 양상이 보일 것"이라고 설명했다. 다만 "상반기까지의 거래 규모는 예년에 비해 낮아질 것으로 예상한다"고 덧붙였다.

해외 투자자의 한국 시장에 대한 관심이 높아진 점도 언급했다. 국내 기관 투자자의 에쿼티 투자 확대 움직임은 나타나고 있지 않지만 외국계 투자자의 경우 다수의 아시아펀드 자금 및 SMA(Separately Managed Account) 투자가 활발해질 것이라는 관측이다. 이 상무는 "한국에 진입을 준비 중인 외국계 투자자가 사무실을 열고 채용을 준비 중인 사례도 속속 들린다"고 말했다.

이 가운데 기존 에쿼티 투자자의 대출 투자 규모가 커질 것으로 점쳤다. 이 상무는 "지난해 하반기 담보대출 공백으로 딜 클로징이 지연되는 사례가 잇따랐다"며 "올해는 국내 기관이 에쿼티 투자보단 대출 투자 확대를 검토 중이다"라고 말했다. "다수 외국계 기관의 국내 대출펀드 론칭이 예정돼 있다"고도 덧붙였다.

현 시장 상황에서 일부 투자자에겐 에쿼티 투자보다 대출 투자의 메리트가 더 높을 수 있다는 설명이다. 이 상무는 "최근의 금리 인상 기조로 인해 기존 에쿼티 배당률과 비슷하거나 그보다 높은 배당을 대출 이자로 달성할 수 있다"고 말했다. 대출 투자가 원금 손실 가능성 역시 낮다.

다만 추후 금융시장이 안정되고 은행이나 보험사 등 전통적인 대출기관이 대출을 재개하게 되면 금리 경쟁력을 따라가지 못할 확률이 높다는 지적이다. 이 상무는 "기존 에쿼티 투자자들의 대출 투자는 현재 시점에서 단기적으로 부합하는 전략이 될 것"이라고 설명했다.

◇ 거래 종결 가능성 높은 자산에 집중

최대 강점인 글로벌 네트워크를 활용해 해외 투자자 유치에 주력한다는 계획이다. 세빌스코리아 투자자문본부는 해외 현지 본부와 협업해 약 90여 곳의 외국계 기관과 정기적으로 소통하고 있다. 20년 가까운 글로벌 회사 경력을 갖고 있는 이 상무와 세빌스 런던 출신의 Will Richards 이사가 주축이 되고 있다.

Will Richards 이사는 2014년 세빌스 런던에 합류했다. University of Manchester를 거쳐 University of Reading에서 부동산 석사과정을 수료한 전문가다. 2022년 세빌스코리아 투자자문본부로 자리를 옮겼다. 현재 글로벌 투자자들을 위한 자문 서비스를 전문적으로 제공하고 있다.

이 상무는 올해 투자자문 전략 키워드를 '선택과 집중'으로 꼽았다. 거래 종결 가능성이 높은 자산을 공략하겠다는 목표다. 이 상무는 "시장이 안정될 시점에 준공이 되는 자산의 선매각 등 중장기적인 프로젝트에 주력하려고 한다"고 밝혔다.

실수요자 또는 전략적투자자 발굴에 집중하겠다는 계획도 덧붙였다. "지난해 상반기 에이플러스에셋타워가 평당 4750만원의 거래가를 기록할 수 있었던 배경에는 매수인이자 실수요자였던 두나무의 존재였다"고 설명했다.

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