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[부상하는 GH]넘치는 경기 vs 고갈된 서울, 공급전망에 달라진 존재감①SH 하락세로 올해부터 매출 규모 역전 전망…2025년 매출 '6.8조' 기대

성상우 기자공개 2023-01-25 13:20:40

[편집자주]

경기주택도시공사(GH)가 급부상하고 있다. 윤석열 정부의 주택공급 정책과 맞물려 지방 도시개발공사 중 가장 주목받고 있다. 수도권 거주자들의 주택 계획이 달린 3기 신도시와 1~2기 신도시 재정비의 성패가 GH 손에 달려 있다. 사업이 완료되면 GH는 매출 7조원 규모의 지방 개발공사 '톱티어'가 될 전망이다. 변혁기를 눈앞에 둔 GH의 현재와 미래 전망 등을 조명해본다.

이 기사는 2023년 01월 20일 07:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

경기주택도시공사(GH)는 경기도 개발의 역사와 성장 흐름을 함께 해왔다. 당연한 현상이지만 경기도 내 주요 지역의 대규모 도시개발에 발맞춰 성장폭을 키웠고 반대 경우엔 역성장을 겪었다.

존재감이 본격적으로 커진 시기는 2000년대로 들어서면서다. 경기도 개발이 본격 추진되면서 주요 신도시 조성 사업을 주도했다. 2010년대 중반에는 광교·동탄 등지에서의 대규모 사업이 마무리된 영향으로 정체기를 겪기는 했으나 10년 단위의 긴 호흡으로 보면 꾸준한 성장세다.

특히 2002년 처음 공시된 연매출 1590억과 비교하면 20년 사이 외형은 10배 넘게 성장했다는 점이 주목된다. 수익성과 재무여력 측면에서도 지방 공기업 중 최상위권에 드는 수준의 펀더멘털을 다져왔다.

◇SH 하락세 속 GH 상승세…지방 개발공사 중 '톱' 차지 전망

중앙정부 산하에 속해있는 한국토지주택공사(LH)를 제외한 지방 도시개발공사 중에 GH는 항상 서울주택도시공사(SH)와 함께 ‘투톱’으로 꼽힌다. 전국에서 가장 많은 인구를 보유한 지역의 개발을 맡고 있어 그동안 준수한 경영성과를 내왔기 때문이다.

아직은 외형이나 실적 면에서 GH가 SH를 추격하는 위치다. SH가 보다 앞서 강남 개발을 비롯해 서울 내 대규모 주거단지를 개발해 온 역사를 가진 선발주자이기 때문이다. 설립 시기도 GH가 10년 가량 늦다.

다만 머지 않은 시점에 구도가 뒤바뀔 것으로 전망된다. 중장기 관점에서 하락세에 들어선 SH와 달리 GH는 역대급 팽창기를 앞두고 있기 때문이다. SH가 줄곧 앞서왔던 매출 순위가 당장 올해 역전될 공산이 크다. 3기 신도시와 1~2기 신도시 재정비 등 GH가 앞두고 있는 대규모 사업들을 고려하면 수년 내 매출 격차가 크게 벌어질 수도 있다. 신도시를 제외하더라도 개발 용지가 고갈돼가는 SH와 달리 GH는 아직도 추가 개발 가능성이 크다.


수익성 및 경영 효율성 면에선 이미 SH를 앞질렀다. 에비타마진율(EBITDA Margin)을 보면 2020년대 들어 20% 선에 머물러있는 SH와 달리 GH는 30%를 바라보고 있다. 부채비율과 차입금의존도 등 재무 건전성 측면에서도 GH가 더 우수하다.

자본 규모 대비 실적도 눈여겨 볼 부분이다. 2021년 말 GH의 자본총계는 4조6000억원대로 9조5000억원대의 총 자본을 보유한 SH의 절반 이하 수준이다. 반면 양측의 매출 격차는 6000억원 정도에 불과하고 순이익은 GH가 2000억원 더 많다. 자기자본이익률(ROE) 측면에선 GH가 SH보다 월등한 실적을 내고 있는 셈이다.

◇2025년 외형 퀀텀점프 전망…부채·재무건전성 모니터링은 필요

향후 5년여간 전망을 볼 때 추가 성장 여력 면에서도 GH가 SH보다 더 월등하다는 평가를 받는다. SH는 대규모 사업 고갈로 최근 1~2년 사이 극심한 침체기를 맞았다. 당장 올해부터는 매출이 1조원대로 내려앉을 전망이다.

GH는 3기 신도시를 비롯한 대규모 사업을 다수 앞두고 있다. 현재 진행 중인 도시조성사업 지구는 △안산 장상 △광명 학온 △경기 용인 플랫폼시티 △하남 교산 △과천 △고양 창릉 등이다. 해당 지구에서만 11만호가량의 물량이 공급된다.

이같은 계획이 반영된 GH의 자체 매출 전망치는 2025년 7조원에 육박하는 수준이다. 당장 올해부터 2조원 중반대의 외형을 회복하고 내년과 내후년에 4조원, 6조원선을 차례로 넘어선다는 예상이다. 중장기 재무관리계획을 보면 이 기간 자산규모도 20조원을 넘어설 전망이다.
이 과정에서 자칫 재무건전성이 약화될 수 있다는 점은 꾸준히 모니터링해야할 요인으로 지목된다. GH의 중장기 투자계획을 보면 지난해부터 전년 대비 2배 수준인 8조원 규모가 투입됐다. 한국기업평가 자료에 따르면 과천, 하남교산, 안산장상 등 제3기 신도시 관련으로만 14.8조원의 사업비가 투입될 전망이다. 그 탓에 최근 1년 사이 차입금도 1조원 가량 늘었다.

다만 순이익 창출을 통해 잉여금을 꾸준히 쌓은 덕분에 자본완충력이 우수하고 경기도의 유상증자를 통한 지원으로 우량한 재무구조를 유지 중이다. 부채비율은 100% 초반대에서 관리 중이고 차입금의존도도 10% 수준에 그친다.
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