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대한토지신탁, 롯데백화점 일산점 우협 선정 KB자산운용 보유 부동산, 임차인 명도 조건 '변수'

이재빈 기자공개 2024-06-11 07:39:56

이 기사는 2024년 06월 05일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 롯데백화점 일산점 인수를 추진한다. KB자산운용이 펀드를 통해 보유하고 있던 자산으로 지난해 말부터 매각 작업이 추진되고 있는 부동산이다. 다만 임차인 명도 문제가 남아 있어 거래가 성사되지 않을 가능성도 있다.

5일 업계에 따르면 KB자산운용은 최근 롯데백화점 일산점 우선협상대상자로 대한토지신탁을 선정했다. 지난 3월 입찰을 진행한 결과 총 2건의 매수의향서가 접수됐으나 매매조건과 거래종결가능성 등을 검토한 끝에 대한토지신탁이 우협을 맺을 수 있었다.

롯데백화점 일산점은 경기도 고양시 일산동구 장항동 일원 1만2176㎡ 부지에 자리한다. 연면적 10만2800㎡, 지하 7층~지상 11층 규모로 조성됐고 건폐율과 용적률은 각각 70.8%, 377%를 적용받았다.

KB자산운용이 'KB롯데마스터리스일반사모부동산1호'를 통해 보유하고 있는 7개 부동산 중 하나다. 해당 펀드의 기초자산은 롯데백화점 2개점과 롯데마트 5개점이다. 자산 명단은 △롯데백화점 일산점 △롯대백화점 상인점 △롯데마트 구미점 △롯데마트 고양점 △롯데마트 부평점 △롯데마트 당진점 △롯데마트 평택점 등이다.

앞서 KB자산운용은 지난해 말 매각 자문사를 선정하면서 이들 부동산에 대한 매각 작업에 착수했다. 2021년에도 매각을 추진했지만 코로나19 확산으로 인해 상업용 부동산에 대한 선호도가 하락하면서 투자금 회수가 이뤄지지 않았다. 롯데쇼핑으로부터 부동산을 매입한 시점이 2014년임을 고려하면 10년 만에 투자금 회수가 본격화된 셈이다.

다만 롯데백화점 일산점을 제외한 6개 부동산의 매각에는 다소 시간이 소요될 것으로 보인다. 지난 3월 진행된 입찰에서 롯데백화점 일산점이 2건, 롯데마트 당진점이 1건의 매수의향서를 받았기 때문이다. 다른 부동산들은 매수의향자가 나타나지 않았다. 또 당진점의 경우 매수의향자가 이행 불가능한 조건을 제시하면서 우선협상대상자 선정이 불발됐다.

KB자산운용은 나머지 자산에 대해 개별적으로 매각을 진행할 예정이다. 구체적인 추가 매각 작업 추진 시점은 확정되지 않았다. 또 펀드 만기가 2024년 9월로 설정돼 있는 만큼 수익자총회 등을 통한 운용기간 연장 작업도 추진할 계획이다.

롯데백화점 일산점 우선협상대상자로 선정된 대한토지신탁은 리츠를 통해 부동산을 매입할 것으로 전망된다. 다만 아직 구체적인 거래 종결 시점을 확정하지는 않았다. 임차인 명도를 조건으로 매입의향서를 제출했는데 아직 롯데백화점과 합의가 이뤄지지 않았기 때문이다.

앞서 KB자산운용은 롯데쇼핑으로부터 부동산을 매입할 당시 20년 책임임대차계약을 체결했다. 이에 따른 임대차 계약 종결 시점은 2034년 8월이다. 책임임차인이 부동산 수선유지비와 제세공과금 및 보험료, 임대차목적물 관리 의무도 부담하기로 결정됐다. 매입 당시에는 안정적인 임대수입을 기대할 수 있는 구조였지만 현재 개발을 원하는 원매자 입장에서는 발목을 잡힐 수 있는 조건이다.

KB자산운용이 롯데쇼핑과 명도 합의에 실패하게 되면 대한토지신탁이 이번 거래를 무를 가능성도 있다. 고양시 지구단위계획 재정비에 따른 개발이익을 기대하고 매수의향서를 제출한 상황에서 임차인 명도가 이뤄지지 않으면 투자금이 10년 동안 묶일 수 있기 때문이다. 상업용 부동산에 대한 선호도가 떨어지는 만큼 재매각을 통한 차익을 기대하기도 어려울 전망이다.

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