이 기사는 2024년 10월 29일 16:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC자산운용이 예상을 깨고 남산스퀘어(옛 극동빌딩) 인수 경쟁의 승자가 될 전망이다. 입찰 끝에 배타적 협상권을 확보했다. 경쟁에서 비교 우위를 점할 수 있었던 요인으로 계열사의 지원이 지목된다. 기준금리가 하락했지만 여전히 에퀴티 조달이 쉽지 않은 실정이다. 그만큼 자금증빙이 경쟁의 핵심 평가 지표가 되고 있다.

29일 금융투자업계에 따르면 HDC자산운용은 최근 남산스퀘어 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 매도자는 이지스자산운용-KKR 컨소시엄이다. 입찰에 총 4곳이 참여해 경쟁을 벌였다. 입찰엔 재무적 투자자(FI)와 전략적 투자자(SI)가 골고루 참여한 것으로 파악된다. HDC자산운용이 제시한 가격은 평당 3000만원 안팎이다. 총액으로 보면 7000억원 선이다.

남산스퀘어는 서울시 중구 퇴계로에 자리하고 있다. 지하 3층~지상 23층, 연면적 7만 5252.45㎡ 규모다. 이지스자산운용은 해당 건물 매입 후 건물 외관과 진입부 보행로, 내부 로비와 엘리베이터 등의 리모델링을 마쳤다. 주요 임차인은 한국건강가정진흥원·근로복지공단 등의 공공기관이다.

시장에선 HDC자산운용의 우선협상자 선정을 두고 의외라는 반응이 나온다. HDC자산운용이 오피스 매매 시장에서 활발하게 활동을 해온 운용사가 아닐뿐더러 조달해야 할 자금도 적지 않은 규모다. 보수적으로 담보대출 규모를 잡을 때 절반 정도인 3500억원 정도를 에쿼티로 조달해야 한다.

금융투자업계 관계자는 "HDC자산운용이 아직 대형 오피스 거래를 성사시킨 경험이 없다보니 입찰 결과를 두고 다소 의외라는 평가가 많았다"며 "거래 종결성을 담보할 만한 요소가 있었기 때문에 매도자가 HDC자산운용을 선택한 것 같다"고 말했다.

최근 오피스 매매 시장에선 딜 종결성이 한층 강조되고 있다. 한동안 고금리 기조가 이어지고 있었던 탓에 에쿼티 조달이 쉽지 않은 상황이기 때문이다. 이에 더해 대형 오피스들이 하반기 손바뀜이 이뤄지고 있다. 기관별로 대체투자로 향할 자금이 줄어들 수밖에 없는 상황이다.

올해 랜드마크 딜로 꼽히는 강남 더에셋과 광화문 디타워 모두 우선협상자가 선정되고, 자금조달 작업이 이어지고 있다. 더에셋의 경우 삼성SRA자산운용이, 디타워는 NH리츠운용이 각각 인수를 추진 중이다. 해당 오피스 빌딩에 붙은 가격은 더에셋 1조1000억원, 디타워 9000억원 등 총 2조원에 이른다. 담보대출을 고려하더라도 에쿼티로만 모아야할 자금이 1조원에 이르는 셈이다. 큰 이변이 없는 한 자금조달에 실패할 가능성은 없는 자산들이다.

이 같은 상황을 뒤엎을 만한 조달처가 HDC자산운용에겐 있는 것으로 파악된다. HDC자산운용의 믿는 구석은 계열인 HDC현대산업개발이 꼽힌다. HDC현대산업개발이 에쿼티를 어느정도 충당해주는 방안이 유력시 되고 있다. 이에 매도자 측에서도 협상권을 줬다는 게 이번 거래에 정통한 관계자의 설명이다. HDC현대산업개발은 HDC그룹의 핵심 계열사로 자금력 측면에서 가장 탄탄하다. 지난 6월말 기준 가용 가능한 현금성 자산은 1조원이 넘는다.

남산스퀘어의 경우 연면적 2만 2479㎡의 유휴 부지를 보유하고 있다. 업무 시설 증축이 가능한 부지다. 수평으로 증축하는 방식으로 기존 남산스퀘어와 연결할 수 있다. 밸류애드에 나설 경우 충분히 추후 차익을 공유할 수 있다. 직접 시공을 하는 것도 가능하다는 평가다.