이 기사는 2024년 10월 29일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 서울 관악구 소재 리테일 부동산 타임스트림(옛 포도몰)의 차입금 리파이낸싱에 성공했다. 리테일 부동산에 대한 투자심리가 악화됐지만 기존 대비 낮은 5% 초반 수준의 금리로 자금을 조달하면서 수익성이 개선될 것으로 전망된다.

29일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 리츠를 통해 보유하고 있는 신림 타임스트림 차입금에 대한 리파이낸싱 작업을 마무리하는 중이다. 이미 이사회 승인을 받은 단계로 사실상 대출 실행만 남겨두고 있는 상황이다.

타임스트림을 서울특별시 관악구 신림동 1641-2번지 일원에 위치한 리테일 부동산이다. 과거 신림 포도몰이라는 명칭으로 불렸다. 2874㎡ 부지에 지하 8층~지상 15층, 연면적 3만7758㎡ 규모로 조성돼 있다. 2009년 6월 준공됐으며 건폐율 59.91%, 용적률 733.12%를 적용받았다.

코람코자산신탁이 타임스트림을 매입한 시점은 2020년 10월이다. 같은해 설립된 코람코가치투자부동산 제3의1호 리츠를 통해 매입했다. 독일계 사모펀드 운영사 DWS자산운용이 2013년 매입해 7년간 운영하다 매물로 내놓았던 자산이다.

당시 코람코자산신탁이 부동산 매입에 투자한 금액은 총 2477억원이다. 토지비로 1675억원, 건물비로 802억원을 책정했다. 당시 기준 감정평가액 2500억원보다 소폭 저렴한 가격에 매입한 셈이다.

매입자금 중 에퀴티로 확보한 금액은 총 1000억원이다. 150억원은 경방의 보통주 출자로 확보됐다. 나머지 850억원은 모리츠 역할을 하는 코람코가치투자제3호리츠가 우선주에 출자해 마련됐다.

차입금은 총 1430억원이 설정됐다. 1280억원은 일시대로 제공되고 나머지 150억원은 필요에 따라 요청하는 캐피탈콜 형태다. 차입 당시 이자율은 연 3.1%로 설정됐다.

리츠가 어려움을 겪기 시작한 시점은 지난해 10월부터다. 리테일 부동산에 대한 투자심리가 악화되면서 당시 실행된 리파이낸싱 이후 이자율이 급격하게 상승했기 때문이다. 연간 3%였던 이자율은 리파이낸싱 이후 연간 6.2%로 320bp(1bp=0.01%포인트) 급등했다.

이자비용 급증은 리츠 수익률 악화로 이어졌다. 매입 이후 2% 내외를 유지했던 연환산 배당수익률은 리파이낸싱 이후 0%를 유지하고 있다. 10억원 수준이었던 분기 이자비용이 2배 이상 급증했기 때문이다. 이로 인해 리츠의 반기 순이익도 적자를 기록하고 있다. 지난 5월부터 7월까지 3개월 간 발생한 순손실은 4억8000만원이다.

다만 이번 리파이낸싱으로 연 이자율을 소폭 낮추는 데 성공하면서 앞으로는 순손실이 줄어들 것으로 예상된다. 코람코자산신탁은 기존 대주단 구성을 대부분 유지하면서도 기존 대비 100bp 가량 낮은 금리로 리파이낸싱한 것으로 알려졌다.

코람코자산신탁 관계자는 "이번 리파이낸싱 이후 연간 이자율은 6.2%에서 5% 초반 수준으로 떨어질 예정으로 동종 자산들의 대환 수준과 비교하면 준수한 수준"이라며 "한국은행의 기준금리 인하 발표 전부터 리파이낸싱을 진행했음에도 기존 대비 개선된 조건으로 자금을 조달하게 됐다"고 설명했다.

이번 리파이낸싱 이후 연간 이자율이 5%로 줄어든다고 가정하면 리츠의 분기 이자비용은 4억2000만원 가량 줄어들게 된다. 분기순손실 대부분을 상쇄할 수 있을 정도로 이자비용이 줄어드는 셈이다.

주목해야 하는 부분은 이번 대출 약정이 1년 단위로 금리를 조정하도록 설정됐다는 점이다. 미국을 시작으로 글로벌 기준금리가 인하될 것으로 예상되는 만큼 내년 10월 리파이낸싱 시점에는 이자비용이 추가 감소할 가능성도 있다. 또 매출과 임대료가 연동되는 구조로 운영되고 있는 상황에서 높은 매출을 내는 임차인을 확보하는 임차구조 개선 등을 통한 매출 상승세도 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다.

성공적으로 리파이낸싱을 할 수 있었던 비결 중 하나는 다른 리테일 부동산 대비 우량한 자산으로 평가됐다는 점이다. 타임스트림은 서울 주요 상권 중 하나인 신림상권에 속한 지하철 2호선 신림역 바로 앞에 위치해 있다. 대중교통 기준 최상위 수준의 접근성을 보유하고 있다. 또 롯데시네마와 스타벅스, 영풍문고 등 다른 임차인들을 끌어들일 수 있는 키 테넌트도 보유 중이다.

타임스트림을 보유하고 있는 리츠의 주주구성은 2022년 10월과 비교해 변동이 없다. 경방이 15%, 코람코가치투자제3호리츠가 85%를 보유하고 있다. 모리츠의 최대주주는 지분 49.26%를 보유한 한국교직원공제회다. 대한지방행정공제회도 지분 19.7%를 보유한 주요주주로 자리하고 있다.