이 기사는 2024년 11월 01일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

효제아트프로젝트금융투자(PFV)의 사업 부지가 공매로 나왔다. 2023년 9월 이래 다섯 번째 도전이다. '서울시 도시건축 창의혁신디자인 시범사업'에 선정된 덕분에 오피스텔로 개발할 수 있는 인허가 작업을 마쳤다. 시장에서는 시니어주택으로 활용하는 방안에 무게를 싣고 있다.

1일 관련업계에 따르면 서울특별시 종로구 효제동 315-1·6 일원 1484㎡ 규모 부지가 공매 일정에 들어갔다. 다음달 15일까지 5회차에 걸쳐 공매를 진행한다. 원소유주는 효제아트PFV다. 이지스자산운용이 설정한 이지스전문투자형사모부동산투자신탁384호가 최대주주로 이름을 올리고 있다.

당초 주거형 오피스텔과 근리생활시설을 짓겠다는 구상 하에 PFV를 설립했다. 서울시 도시건축 창의혁신디자인 시범사업에 선정돼 연면적 2만2460㎡에 지하 7층~지상 21층 규모로 건축허가도 받았다. 디자인시범사업으로 선정될 시 용적률 완화, 건폐율 배제, 신속행정 지원, 사업추진 자문 등 다양한 인센티브를 받는 게 가능하다.

다만 악화된 업황에 발목을 잡혔다. 대주단이 프로젝트파이낸싱(PF) 사태 이후 수익성을 담보하기 힘들다는 판단을 내렸다. 시공사 선정에도 실패하자 최종적으로 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 이로 인해 지난해 9월부터 현재까지 5차례에 걸쳐 계속해서 공매 일정을 진행하고 있는 상태다.

공매를 5차례 진행하는 과정에서 초기 최저입찰가도 떨어졌다. 지난해 9월 처음 공매 일정에 착수했을 당시만 하더라도 최저입찰가가 회차에 따라 501억~1042억원에 형성된 이력이 있다. 올 5월에 다시 공매로 나왔을 때는 1회차 최저입찰가가 860억원으로 한 차례 가격조정이 이뤄졌다.

유찰과 취소가 빈번했던 영향으로 이번에는 1회차 최저입찰가가 800억원에서 시작된다. 마지막 회차인 5회차에 이를 시 최저입찰가가 585억원까지 낮아지는 구조다. 다시금 부동산 경기가 회복할 수 있다는 기대감이 커지고 있는 만큼 마지막 회차의 최저입찰가는 초기 단계보다 소폭 높은 수준에 형성됐다.

시장에서는 향후 시니어주택으로 개발할 수 있는 자산이라는 점에서 입찰을 검토하고 있다. 부지가 위치한 효제동 315-1·6 일원에서 서울시 종로구 연건동에 위치한 서울대학교병원까지 도보로 10분이면 도달할 수 있기 때문이다. 인허가 작업을 이미 마쳐 개발 난이도도 낮다.

중심업무지구(CBD) 내 위치한 자산이라는 점도 다양한 운영·시행사들이 입찰을 검토하고 있는 배경이다. 지하철 1호선인 종로5가역이 도보 1분 거리에 위치해 있다. 서울대병원과 현대상선 본사가 인근인 만큼 도보권 출퇴근 수요도 풍부하다. 직주근접 수요를 견인할 것이란 전망이 나오고 있다.

시장 관계자는 "수 차례 공매에 착수한 자산이지만 최근 서울 사대문 내 부동산 개발사업이 활발한 분위기를 띄고 있기 때문에 상당한 수요가 예상된다"며 "많은 관심을 받고 있는 시니어주택을 개발하기 용이한 위치에 자리잡고 있다는 점도 공매 결과가 기대되는 이유"라고 설명했다.