이 기사는 2025년 04월 17일 08시06분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 DK그룹의 시행사 DK퍼스트가 지난해 인천 서구에 위치한 왕길역 로열파크씨티 푸르지오(왕로푸) 개발사업을 통해 2000억원이 넘는 매출을 인식했다. 총분양액이 1조원에 달하는 프로젝트인 만큼 분양률 성과에 따라 올해에도 수천억원의 매출을 달성할 수 있는 구조다.

재무적으로는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금리를 1%포인트(p) 이상 개선하는 성과를 거뒀다. 또 PF대출 일부를 상환하면서 계열사 DK아시아의 신용보강 부담도 축소됐다.

DK퍼스트는 지난해 2114억원의 매출을 기록했다. 이는 168억원이었던 전년 대비 약 12.6배 증가한 수치다. DK퍼스트는 DK그룹이 인천 서구에서 추진하고 있는 미니 신도시급 도시개발사업의 2단계 프로젝트 왕길역 로열파크씨티 푸르지오를 시행하기 위해 설립한 법인이다.

매출의 원천은 개발사업의 준공과 분양이다. 지난해 9월 사용승인을 받으면서 대규모 매출을 인식한 것으로 풀이된다. DK퍼스트는 사업지 공정률에 따라 매출의 일부를 계상하고 이후 분양성과에 따라 나머지 수익을 인식하고 있다.

대부분의 매출은 공정률에서 기인했다. 작업진행률 기준 분양수익인식액은 지난해 말 기준 1986억원으로 집계됐다. 이 가운데 1891억원이 지난해 발생한 수익이다. 공사 진행 과정에서 체결된 분양계약이 준공과 동시에 매출로 인식된 셈이다. 준공 후에는 분양수익인식액으로 129억원, 선수수익으로 172억원을 인식했다.

2025년 실적은 분양 성과에 달렸다. 왕길역 로열파크씨티 푸르지오 개발사업의 총 분양금액은 발코니 확장을 포함하면 총 1조원에 달한다. 준공된 사업지인 만큼 분양계약이 체결되면 곧바로 실적으로 이어질 수 있다. DK그룹이 연내 미분양 물량을 모두 털어낸다면 최대 8000억원에 달하는 매출을 기록할 수 있는 구조다.

순손익으로는 259억원을 기록했다. 마이너스(-) 325억원이었던 전년 대비 흑자전환했다. 지난해를 기점으로 분양이 본격화되면서 565억원의 영업이익이 발생함에 따라 흑자전환이 가능했던 것으로 풀이된다.

여전히 완전자본잠식 상태인 점은 부담이다. DK퍼스트의 지난해 말 기준 자본총계는 마이너스(-) 830억원이다. 다만 지난해 순이익이 발생하면서 마이너스(-) 1090억원이었던 2023년 말과 비교해 개선에 성공했다.

부채총계는 2023년 말 5740억원에서 2024년 말 6696억원으로 16.7% 늘었다. 공사비를 아직 지급하지 못한 점이 부채 증가의 원인이다. 매입채무는 853억원에서 2429억원으로 184.8%, 미지급비용은 49억원에서 88억원으로 79.6% 증가했다.

다만 차입금 규모는 4833억원에서 4000억원으로 17.2% 줄었다. 지난해 계열사의 자금지원을 바탕으로 PF대출을 일부 상환한 덕분이다.

또 지난해 말 기준으로 차입금 4000억원이 모두 단기차입금으로 분류돼 있지만 현재는 대부분 리파이낸싱이 마무리된 상태다. DK퍼스트는 지난 2월 대주단과 합의를 통해 대출 만기를 2027년 2월로 2년 연장했다. 약정액은 3200억원이다.

리파이낸싱 과정에서 이자율도 낮추는 성과를 냈다. 연장된 PF대출의 평균이자율은 5.47%로 설정됐다. 기존 대출의 금리가 선순위 6%, 후순위 8% 수준이었음을 감안하면 연간 이자율을 100bp(1bp=0.01%p) 이상 낮춘 셈이다.

DK그룹은 개발사업을 진행할 때마다 별도의 법인을 설립해 프로젝트를 진행하고 있다. 이미 준공된 검암역 로열파크씨티 푸르지오 1·2단지의 경우 DK아시아가 시행을 맡았다. 현재 개발사업을 본격적으로 진행하고 있는 법인은 DK퍼스트가 유일하다. 다른 법인들은 부지를 확보한 후 인허가 작업을 진행하는 중이다. DK도시개발과 DK파크시티 등이 여기에 해당한다.