이 기사는 2025년 06월 11일 16시18분 thebell에 표출된 기사입니다

천안 물류센터 개발사업 부지가 매물로 나왔다. 건설부동산 경기침체로 인해 이자도 납부하지 못할 정도로 사업성이 악화된 여파다. 대주단은 오는 7월 전에 매수자가 나타나지 않으면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기 이후 경·공매를 포함한 투자금 회수에 나설 계획이다.

11일 업계에 따르면 남산그랜드로지스틱스피에프브이는 충청남도 천안시 서북구 직산읍 남산리 97-1번지 일원 9만3875㎡ 부지의 매수자를 찾고 있다. 섬유·방직회사 전방의 천안공장이 자리했던 부지다.

남산그랜드로지스틱스피에프브이는 현재 부지의 소유자다. 부지를 매입 및 개발하기 위해 2022년 2월 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. PFV는 2022년 4월 전방으로부터 약 560억원에 부지를 매입했다. 이후 해당 부지에 지하 1층~지상 8층 규모 물류센터 조성을 추진했다.

PFV의 총 자본금은 85억원이고 최대주주는 재문개발이다. 서울특별시 소재 부동산 디벨로퍼로 지분 35.29%를 보유하고 있다. 재문개발의 박현수 대표는 PFV의 대표직도 겸임하는 중이다.

경기도 남양주시 소재 전기공사업체 새한이엔씨도 지분 35.29%를 보유한 공동 최대주주다. 신원프러퍼티(5.88%)와 부동산다이렉트(알스퀘어·5.23%) 등도 주요 주주로 이름을 올렸다.

재무적 투자자로는 SK증권 등이 참여했다. SK증권은 지분 3.92%를 출자하는 한편 유동화법인(SPC)을 통해서도 지분 3.92%에 해당하는 투자자를 모집했다. SK증권은 지분 투자자 모집 과정에서 자금보충 약정 등의 형태로 신용을 보강했다. 자산관리회사로 사업에 참여한 현대자산운용과 담보신탁을 맡은 한국투자부동산신탁도 각각 1.31%의 지분을 보유하고 있다.

사업지가 매물로 나오게 된 배경에는 대주단의 압박이 자리한다. 건설부동산 경기침체와 물류센터 공급과잉 등으로 인해 본PF 전환이 지연되면서 이자도 내지 못할 정도로 PFV의 재무건전성이 악화됐기 때문이다. 이에 대주단은 PFV에 오는 7월 22일까지 부지 매수자를 확보할 것을 주문했다.

사업지에 실행돼 있는 브릿지론 차입금은 총 410억원이다. 25개 지역 새마을금고가 대주단으로 참여했다. 당초 대출만기는 2024년 4월이었으나 2025년 4월로 한차례 연장된 후 현재는 2026년 4월로 추가 연장된 상태다. 대출이자 지급 의무는 오는 10월까지 유예돼 있다.

신주인수권부사채도 발행돼 있다. 2022년 4월 발행된 채권으로 발행가액은 120억원이다. 액면이자율은 연 12%로 설정됐다. 2025년 5월 만기가 도래했으나 변제순위가 앞단에 있는 브릿지론의 이자도 지급되지 않고 있는 만큼 상환이 불발된 것으로 알려졌다.

대주단이 통보한 시점까지 매수자를 확보하지 못하면 사업지는 경·공매에 나올 가능성이 높다. 경·공매 절차는 연장된 브릿지론 대출 만기인 오는 10월 이후 본격화될 것으로 전망된다.

경·공매가 현실화되면 에쿼티와 메자닌 투자자들은 손실을 면하기 어렵다. PFV의 2024년 감사보고서 기준 사업지의 공시지가가 188억원에 불과하기 때문이다. 낙찰가격에 따라 대주단도 손실을 입을 가능성이 있다.

PFV 관계자는 "부지 매각은 진행 중인 사안이기 때문에 경과를 말하기 어렵다"고 설명했다.