이 기사는 2025년 09월 18일 11시36분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산운용은 2022년 홍콩계 디벨로퍼 스타프라퍼티와 함께 성수동 오피스 개발에 뛰어들었다. 하지만 PFV 공동 출자자였던 태영건설이 워크아웃 사태를 맞자 사업이 표류했다. 다행히 캠코 PF 펀드가 투입돼 사업이 정상 궤도에 올랐다. 2027년 성수동2가에 연면적 2만평 규모 오피스가 모습을 드러낼 예정이다.

코람코자산운용은 태영건설 워크아웃으로 인해 두번째 성수동 오피스 개발사업 기회도 얻게 됐다. 태영건설이 PFV 최대주주로서 주도하던 사업이다. 코람코자산운용이 캠코 PF 펀드로 사업을 정상화시킨 뒤 펀드를 통해 사업을 이끌고 있다. 시공사를 KCC건설로 교체한 뒤 공사 재개를 위한 막바지 본PF 조달에 나섰다.

◇코람코자산운용, 2022년 성수동 부지 첫 확보

이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁(자산운용)은 '이·마·코'로 묶여서 지칭된다. 이지스자산운용과 마스턴투자운용은 비교적 일찍이 성수동 개발에 뛰어들어 성과를 냈다. 코람코자산운용은 부동산 경기가 꺾인 틈을 파고들었다. 현재 2건 오피스 개발을 추진 중이다.

이지스자산운용은 2020년 성수동 2가 314-11 일대 물류창고 부지를 인수해 오피스 개발을 시작했다. 바로 지난해 2월 완공된 '팩토리얼 성수'다. 연면적 2만1060㎡(약 6370평), 지하 4층~지상 10층 규모로 지어졌다. 삼성전자와 현대차그룹이 자산운용사와 협업해 선보인 '테크 레디 빌딩(Tech Ready Building)'이자 이지스자산운용이 구상한 첫 3세대 오피스 모델이다. 준공 전부터 임대율 100%를 달성한 오피스 개발 성공 사례로 꼽힌다.

마스턴투자운용은 무신사와 파트너십을 맺고 성수동 일대 다수 오피스를 투자운용 및 개발하고 있다. 2021년 국민연금 출자 밸류애드 펀드를 통해 인수한 '무신사 캠퍼스 N1'은 내년 만기를 앞두고 매각 절차를 밟는 중이다. 2023년에는 코람코자산신탁에서 이직한 조장희 국내부문 투자운용4본부 전무가 주축이 돼 '무신사 캠퍼스 E1' 인수를 마쳤다. 올해는 '무신사 캠퍼스 E4' 개발을 위해 무신사와 세 번째 손을 잡았다. 연내 착공을 준비하고 있다.

코람코자산운용은 성수동에서는 비교적 존재감을 발휘하지 못하고 있었다. 2022년에 성수동 오피스 개발에 첫 투자를 단행했다. 올해 상반기에도 사업권을 추가 확보했다. 두 사업은 모두 PF 정상화 펀드가 투입됐다. 경기 영향으로 사업에 부침이 있긴 했지만 성수동 개발에 대한 시장의 우호적인 분위기를 확인한 사례로 평가된다.
◇빅트라이앵클PFV 사업, 이지스자산운용 정상화 주도

코람코자산운용의 성수동 첫 사업은 PFV를 통해 진행되고 있다. 빅트라이앵글PFV는 2022년 11월 설립됐다. 성수동2가 268-2, 268-4~5 번지 일원에서 업무시설 및 근린생활시설을 복합 개발 중이다. 지하 6층~지상 10층, 1개동, 연면적 2만1420㎡(6480평) 규모 건물이 들어설 예정이다.

PFV 최대주주는 스타프라퍼티코리아로 51% 지분을 갖고 있다. 태영건설도 35%를, PM(Project Management)를 맡고 있는 코람코자산신탁도 14% 지분을 투자했다. 스타프라퍼티코리아는 홍콩계 부동산 디벨로퍼이자 투자자인 스타프라퍼티가 국내 설립한 법인이다. 성수동의 잠재력을 빠르게 파악하고 시장에 뛰어든 곳으로 꼽힌다.

건설부동산 경기 침체에 태영건설 워크아웃까지 겹치면서 사업 진행에 어려움을 겪었다. 이에 지난해 5월 중 캠코 PF 정상화펀드 운용사인 이지스자산운용이 참여해 선순위 브릿지론 600억원가량을 인수했다. 펀드 투입 후 3개월여 만에 2050억원 규모 본PF 전환에 성공했다. 트렌츠 A 1100억원, B 350억원, C 400억원, D 200억원으로 구조를 짰다.

이지스자산운용은 브릿지론 대출금 전액을 회수한 뒤 엑시트했다. 공사도 재개됐다. 앞서 PF 재구조화 단계에서 시공사가 태영건설에서 동원건설산업으로 교체됐다. 동원건설산업은 3년 2개월 안에 공사를 마치는 책임준공 의무를 지기로 했다. 2027년 하반기 중 공사가 완료될 전망이다.
◇'케이스퀘어 성수' 개발…PFV→펀드, 사업권 이전

코람코자산운용이 올해 따낸 '케이스퀘어 성수' 오피스 개발 건은 코람코자산운용이 캠코 PF 펀드를 투입해 사업 정상화에 속도를 내는 중이다. 현재 펀드로 사업을 이끌고 있다. 사업은 성수동2가 269번지 일대 연면적 약 2만9400㎡(8893평), 지하 6층~지상 10층 규모의 오피스 및 근린생활시설을 신축하는 대형 프로젝트다.

태영건설이 최대주주로 PFV를 설립해 추진하던 사업이었다. 성수티에스PFV는 2022년 설립됐다. 태영건설이 지분 34.8%, 이지스자산운용이 지분 19.80%을 나눠 가졌다. NH투자증권과 키움증권도 각각 15.0%, 15.4% 지분 투자했다. 앞서 사례와 마찬가지로 태영건설이 워크아웃을 선언하면서 사업이 표류했다.

캠코 PF 펀드 운용사였던 코람코자산운용은 선순위 대주단 채권을 인수했다. 이후 일부 미확보 토지를 공매를 통해 매입해 부지 전체를 확보했다. 유찰을 거듭한 끝에 감정가 1804억원의 약 60% 수준인 1065억원에 낙찰 받아 사업성을 끌어올렸다. 시공사도 기존 태영건설에서 KCC건설로 교체한 상태다.

코람코자산운용은 현재 본PF를 진행 중이다. 당초 성수티에스PFV는 부지 매입을 위해 1658억원 규모 브릿지론 대출을 집행한 상태였다. 앞서 이지스자산운용은 성수동2가 268번지 일대 사업을 위해 평당 3160만원가량을 본PF를 통해 조달했다. '케이스퀘어 성수' 사업 역시 3000억원 이상 자금조달이 필요할 전망이다.