이 기사는 2025년 09월 25일 07시22분 thebell에 표출된 기사입니다

한강변 대규모 재개발이 예고된 성수전략정비구역이 달아오르고 있다. 1~4지구로 나뉜 구역은 건축물 최고 높이를 35층으로 제한한 일명 '35층룰'로 인해 15년 넘게 사업 발이 묶여 있었다. 지난해 지구단위계획 변경을 통해 다시 60층 이상 초고층 아파트 건설이 가능해지면서 각 지구별 스카이라인이 속속 정해졌다. 사업도 다시 추진 동력을 확보했다.

이제 관심은 건설사들의 수주전으로 옮겨갔다. 사업비만 수조원에 달하지만 너도나도 참전 의사를 밝히면서 3파전 출혈 경쟁이 관측되는 곳들도 나타나고 있다. 수조원대 공사비가 걸린 가운데 2지구부터 시공사 선정이 시작될 예정이다. 한강 조망권, 초고층 단지 수주전은 단순한 실적 경쟁을 넘어 브랜드 위상까지 좌우할 '격전지'로 주목받고 있다.

◇올해 초 지구단위계획 변경안 결정 고시, 사업 동력 확보

성수전략정비구역은 성수동 1가 72-10 일대 총 4개 지구로 나뉘어 있다. 성수대교와 영동대교 사이 한강변을 따라 4개 지구가 늘어져 있다. 1지구 왼편은 서울숲역, 뚝섬역과 가깝다. 4개 지구 윗편으로는 뚝섬로가 지난다. 뚝섬로는 또 성수역과 그 사이 '핫플레이스'로 꼽히는 연무장길 일대로 이어져 있다.

이처럼 성수전략정비구역은 주거 단지를 개발하기에 최적의 요건을 갖췄다. 한강 조망이 가능한 데다 교통 인프라도 우수하다. 하지만 15년 넘게 일대 재개발은 멈춰 있는 상태였다.

2009년 4월 서울시는 한강 공공성 확보를 목적으로 일대를 처음 지구단위계획구역으로 지정했다. 이후 2011년 4월 재개발 정비구역으로 지정고시가 이뤄졌다. 정비계획상 최초로 최고 층수를 50층까지 허용해 눈길을 끌었다. 주민들의 기대감도 이때부터 커졌다.

하지만 2014년 일명 '35층룰'이 생기면서 초고층 재개발이 요원해졌다. 당시 서울시는 '2030 서울도시기본계획'을 수립하면서 일반주거지역의 최고 높이를 35층으로 제한했다. 여기에 대규모 인프라 조성을 위해 4개 지구에서 거의 동시에 사업이 진행돼야 한다는 한계도 있었다. 사업은 장기간 지연되는 국면에 접어들었다.
약 10년의 기다림 끝에 사업 재추진의 실마리를 찾았다. 2023년 6월 지구단위계획 변경안이 마련되면서 4개 지구별로 사업 추진을 할 수 있게 됐다. 서울시와 성동구, 조합등이 힘을 합쳐 '성수전략 통합협의체'를 구성하고 사업 추진을 위해 머리를 맞댄 결과다.

초고층 재개발도 다시 가능해졌다. 서울시는 이듬해 11월 도시계획위원회를 열고 주동의 최고 높이를 250m까지 허용하고 50층 이상 건축물을 지을 수 있도록 했다. 이에 각 조합은 사업 추진 동력을 얻고 최고 60층 이상 건축계획을 수립했다.

최종적으로 지난해 3월 서울시가 정비계획 변경안을 고시했다. 성수전략정비구역 4개 지구 면적은 53만399㎡(16만평)에 달한다. 이곳에 재개발을 통해 총 55개동, 9428가구(임대주택 2004가구) 공동주택이 들어설 예정이다. 용적률은 준주거지역 최대 500%, 기타 지역 300%가 적용된다.

인근에 다양한 문화·여가 인프라도 조성된다. 단지 내 입체 데크를 만들어 강변북로를 덮는 수변문화공원이 들어설 예정이다. 공원은 길이 960m, 면적 3만9955㎡(1만2086평) 규모로 만들어진다. 공원 아래에는 2개층, 5만6198㎡(1만7000평) 규모 주차장도 생긴다. 성수역에서 한강까지 이어지는 성수2로를 기준으로 연면적 약 1만㎡(3025평), 3개층 규모의 수상문화시설도 조성될 예정이다.


◇1지구 시공사 선정 '처음부터', 3지구 설계사 선정 '다시'

성수지구는 압구정지구와 함께 올해 하반기 건설사들의 격전이 예고됐다. 한강변 초고층 단지 하나만 올려도 공사 실적은 물론 브랜드 가치까지 끌어올릴 수 있기 때문이다. 이미 물밑 경쟁이 치열해졌고 관련 잡음도 끊이지 않고 있다.

2지구 사업 속도가 빠른 편이다. 13만1980㎡(3만9924평) 부지에 연면적 50만8591㎡(15만3849평), 지하 5층~지상 최고 65층, 2609세대 규모 단지가 조성된다. 입찰 공고문 기준 총 사업비는 1조7846억원이다.

이달 초 시공사 선정 입찰 공고를 냈다. 지난 12일 현장설명회에 9개 건설사가 참여했다. DL이앤씨와 포스코이앤씨가 출사표를 낼 것으로 보이는 가운데 삼성물산이 입찰에 나설 것이라는 관측이 제기되고 있다. 10월 28일 입찰과 개찰이 예정된 상태다.

1지구 사업 부지는 19만4398㎡(5만8805평)다. 연면적 62만9288㎡(19만360평), 지하 4층~지상 최고 69층, 19개동 규모로 공동주택 3014가구가 조성될 예정이다. 취소된 입찰 공고문 기준 공사비만 2조1540억원에 달한다.

사업에는 제동이 걸렸다. 지난 18일 조합이 시공사 선정 입찰 취소를 결정했다. GS건설과 현대건설의 승부가 예상됐지만 현대건설이 특정 시공사에 유리한 구조로 입찰 지침이 작성됐다며 보이콧한 영향이다. 이에 조합은 현대건설의 요구사항을 대부분 반영해 입찰 지침을 수정하고 다시 공고를 낼 예정이다.

3지구 사업을 통해서 일대 면적 11만4198㎡(3만4545평) 부지에 최고 50층 이상 높이 아파트 2213세대가 들어설 예정이다. 삼성물산이 3지구를 점 찍어놓은 상태로 다른 1군 건설사들의 참여 여부에 관심이 쏠리고 있다.

사업 추진 일정에 차질이 생겼다. 지난달 해안건축을 설계사로 선정했지만 성동구청이 정비계획 위반을 이유로 실격 처리 명령을 내렸다. 조합은 지난 16일 재공모 공고를 냈다. 시공사 선정은 내년 초가 될 전망이다.

마지막 4지구는 통합심의를 제출한 뒤에 시공사를 내년 초 선정하기로 했다. 8만9828㎡(2만7173평) 부지에 1592세대 공동주택이 들어설 예정이다. 최고 층수는 앞선 사업지들과 마찬가지로 60층 이상으로 결정될 것으로 보인다. 현대건설과 삼성물산의 맞대결이 예상된다.