이 기사는 2025년 09월 29일 08시00분 thebell에 표출된 기사입니다

삼성증권은 부동산 PF 신용공여 규모를 급속도로 확대하고 있다. 2023년 이후 주요 증권사 중 가장 빠른 속도로 PF 우발부채 규모를 줄였던 것과 대비되는 행보다. 공동주택 본PF 외에도 비주거시설과 브릿지론 사업장에도 활발하게 투자를 집행하고 있다.

지난해에 이어 올해에도 천정환 상무가 부동산금융 분야를 지휘하고 있다. 리스크 관리 총책임자 역시 조한용 부사장이 자리를 지키고 있다. 상품과 진행상황 측면에서는 과감하게 투자하고 있지만 시공 파트너를 엄격한 기준으로 선정하는 방식으로 리스크를 관리하고 있다.

◇8월 말 PF 신용보강 잔액 1조973억, 업무시설·오피스텔 사업장도 투자

삼성증권의 8월 말 기준 부동산 PF 신용보강 규모는 예탁결제원 기준 1조973억원으로 집계됐다. 이는 7793억원이었던 지난해 말 대비 66.5% 증가한 수치다. 이 기간 증가액은 5180억원으로 메리츠증권(1조5529억원)과 키움증권(6107억원)에 이어 3위를 기록했다.

최근 수년간 삼성증권의 움직임과 반대되는 행보다. 2023년 상반기 말 삼성증권의 부동산 PF 신용보강액은 2조5000억원을 상회했으나 같은해 말 1조4325억원으로 급감했다. 6개월새 1조원 이상 PF 우발부채를 감축한 셈이다. 지난해에도 6532억원에 달하는 PF 우발부채를 감축하면서 리스크 관리에 역량을 집중했다.

건설부동산 경기가 점차 반등하는 국면에 들어설 것으로 전망함에 따라 투자를 확대하고 있는 것으로 풀이된다. 대규모 복합개발과 주요지역 공동주택 개발사업을 중심으로 부동산 PF 시장에 온기가 돌자 투자 규모를 확대하고 있다는 해석이다.

삼성증권의 올해 주요 투자는 서울특별시 중구 밀레니엄힐튼호텔 부지 개발사업이다. 호텔을 철거하고 해당 부지에 연면적 34만8543㎡, 지하 10층~지상 39층 규모 복합시설을 조성된다. 업무·숙박·판매시설 등이 함께 조성되는 복합개발 프로젝트다.

삼성증권은 NH투자증권, 한국투자증권과 함께 2조2000억원 규모 1차 본PF 대출의 주관을 맡았다. 입지와 상품성이 준수하다는 평가를 받으면서 현재는 인수한 PF 대출채권 대부분의 셀다운(재매각)에 성공한 상태다.

공동주택 본PF로 투자를 한정하지 않고 있다는 점도 삼성증권의 특징이다. 삼성증권이 8월 말 기준으로 가장 많은 신용보강을 제공하고 있는 유동화법인(SPC)은 모니모방배제일차다. 1202억원의 신용보강을 제공하고 있다. 방배역세권개발피에프브이가 시행하고 현대건설이 시공을 맡은 사업지다. 2026년 착공을 목표로 진행되고 있다.

이밖에도 부산 공동주택 개발사업(500억원)과 용산 업무시설 개발사업(400억원), 부산 업무시설 개발사업(300억원) 등이 삼성증권이 신용을 보강한 브릿지론 단계 개발사업이다. 이 가운데 부산 업무시설은 브릿지론 단계다. 본PF 단계에 있는 비공동주택 프로젝트는 경기고양 오피스텔 개발사업(600억원)과 서울용산 업무시설 개발사업(400억원) 등이 있다.
◇IB2부문 산하 부동산PF·프로젝트금융본부 운영, 총괄 부문장 천정환 상무

현재 삼성증권에서 부동산 PF를 전담하고 있는 조직은 부동산PF본부와 프로젝트금융본부다. 부동산PF본부는 1·2·3·4팀, 프로젝트금융본부는 1·2·3팀으로 구성돼 있다. 이들 본부는 IB2부문 산하에 자리한다. 지난해과 같은 구조를 유지하는 중이다.

IB2부문의 수장은 천정환 상무다. 2024년 8월부터 IB2부문을 이끌고 있다. 1977년생인 그는 2004년 교보증권 프로젝트금융팀을 시작으로 20년 넘게 PF 업무를 수행하고 있다. 삼성증권에 입사한 시점은 2020년으로 부동산PF본부장으로 합류했다.

리스크관리 조직도 지난해와 같은 구조로 운영되고 있다. 조한용 부사장이 리스크관리담당 직책을 맡아 관련 업무를 총괄하는 중이다. 1969년생인 조 부사장은 삼성증권 CPC전략실장과 S&T부문장, 삼성자산운용 고객마케팅부문장 등을 역임했다.

삼성증권은 비주거와 브릿지론에도 활발하게 투자하는 대신 시공사 신용도를 중심으로 리스크를 관리하는 중이다. 상품과 진행 단계 측면에서는 모험을 하더라도 미준공 리스크만을 철저하게 관리하는 전략이다.

8월 말 기준으로 삼성증권이 신용보강을 많이 투입한 상위 15개 사업장을 보면 13개가 시공능력평가 10위 이내 시공사다. 포스코이앤씨가 5곳으로 가장 많았고 롯데건설(3곳)과 현대건설(2곳) 등이 뒤를 이었다.

나머지 두곳 중 하나는 대림이 시공을 맡은 서울강남 고급주택 개발사업이다. 대림은 DL그룹 지배구조 최상단에 위치한 회사인 만큼 책임준공 능력 측면에서 DL이앤씨와 차이가 없다. 시공사가 아직 미정인 서울용산 업무시설 개발사업은 입지를 고려하면 대형 시공사가 붙을 가능성이 높다.

삼성증권 관계자는 "양질의 사업장 상품을 최종 투자자에게 공급을 하는 것을 주력으로 하고 있는 만큼 시공사의 준공 가능성 등을 검토해 투자를 결정하는 중"이라며 "주거·비주거 분류에 따라 특정 섹터를 선호하기 보다는 주거를 주로 취급하면서 필요에 따라 전략적으로 비주거 사업장에 투자하고 있다"고 설명했다.