이 기사는 2025년 10월 02일 11시18분 thebell에 표출된 기사입니다

흥국리츠운용이 스폰서 자산인 흥국생명빌딩 편입 구조를 사실상 확정했다. 매입가격은 7192억원으로 정해졌고, 감정가 대비 약 99% 수준에서 거래가 이뤄진다. 부대비용을 반영한 총 조달 규모는 약 7982억원으로 추산된다. 에퀴티는 2880억원 안팎이다. 임대보증금 228억원을 제외한 나머지는 대출로 충당하는 식이다.

2일 금융투자업계에 따르면 흥국리츠운용은 서울 종로구 새문안로(광화문 일대) 흥국생명빌딩을 코어 오피스 포트폴리오의 첫 축으로 편입하는 작업을 마무리 단계에 뒀다. 이번 딜은 태광그룹 계열사 보유 핵심 자산을 리츠 구조로 전환해 자본 효율을 높이려는 의도가 깔렸다.

흥국생명빌딩의 매입가격은 7192억원으로 확정됐다. 감정가의 약 99% 수준에서 가격이 형성됐다. 취득세·중개·실사·금융비용 등 매입 부대비용을 더하면 총 조달액은 약 7982억원으로 추산된다.

조달 구조는 에퀴티 약 2880억원, 임대보증금 228억원을 제외한 나머지를 담보대출로 채울 예정이다. 에퀴티는 스폰서(흥국생명 등 그룹 계열)와 외부 기관 공동으로 채우고, 론은 선순위 담보대출 중심으로 설계해 LTV와 금리, 만기 구조를 보수적으로 가져가는 방안이 유력시 된다.

취득가 산정의 기준이 되는 감정평가 결과는 외부 투자자와의 이해상충 논란을 줄이는 안전판 역할을 한다. 올해 상반기 서울 CBD 오피스 주요 딜이 평당 3000만원대 초중반대에서 체결돼 왔다. 흥국생명빌딩의 평당 가격은 이와 비슷한 3290만원 수준으로 책정됐다.

임대보증금 228억원은 현금성 조달 항목에서 제외해 금융부담을 줄이는 장치로 활용된다. 대출 파트는 금리 민감도를 낮추기 위해 고정·변동 혼합, 또는 이자헤지(IRS) 연계가 유력하다. 선순위 외에 필요시 중순위를 얹는 경우에도 전체 LTV는 50%대 중·후반을 넘기지 않을 것으로 보인다. 보수적으로 대출 구조를 짠 셈이다. 변동성 국면에서 배당 안정성을 최우선 가치로 둔 설계로 해석된다.

흥국생명빌딩은 서울 도심권역(CBD) 핵심입지에 위치한 대형 오피스다. 연면적 7만2054㎡(2만1796평), 지하 7층~지상 24층 규모 자산이다. 광화문·세종대로 축과 맞닿아 있고 대중교통 접근성이 뛰어나 임차 수요가 두텁다. 그룹 계열사가 핵심 임차인으로 입주해 있고, 외부 우량 임차인 역시 뒤를 받쳐준다. 향후 임차만기 분산과 재계약율 관리에서 유리한 측면도 있다는 해석이다.

흥국리츠운용은 4월 자산관리회사(AMC) 인가를 받은 뒤 부동산금융 역량을 그룹 차원에서 끌어올리고 있다. 코어 오피스 편입을 통한 기반 포트폴리오를 구축한 이후 자체 사업으로 외형을 확장한다는 계획이다.

우선적으로 고려되고 있는 방안은 개발사업이다. 태광그룹이 보유하고 있는 성수동·강남 등 서울 도심 내 유휴 부지가 활용될 것으로 예상된다. 실제 후속 리츠로 개발형 리츠를 준비중인 것으로 파악된다. 이를 위해 개발형 리츠에 강점이 있는 외부 인물 역시 영입해온 상태다. 스틱얼터너티브운용 출신의 서창현 팀장으로 개발형 사업을 다수 진행한 이력을 보유하고 있는 이다.